2020.3.23
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税金

家賃収入って消費税かかるの?もし事業用に貸したら?

(画像=PIXTA)
(画像=PIXTA)
居住用物件の家賃が非課税ということは、不動産オーナーならご存じの人が多いかもしれません。しかし居住用物件を事務所として貸したり、住宅とは別に駐車場を貸したりしていた場合はどうなるでしょうか。今回は家賃収入などの消費税の基本知識について解説します。

居住用の家賃収入は非課税

2019年10月に消費税が10%へ増税されたことで軽減税率が適用される項目以外のほとんどの支払いが増加しましたが、なかには支払いが増えないものもあります。家賃がその一つです。賃貸住宅に住んでいる人は、消費増税があっても家賃負担が増加しなかったためにホッと胸をなで下ろした人もいるのではないでしょうか。

逆に不動産オーナーは、消費増税に伴って管理会社への管理委託費などの経費は増えているのに家賃収入は増えず歯がゆい思いをしているかもしれません。実は居住用物件の家賃は、消費税が非課税となる取引の一つです。このほかに非課税取引となる項目としては、例えば以下のようなものを挙げることができます。

・土地の譲渡および貸付(1ヵ月未満の土地の貸付や施設の利用の土地は除く)
・有価証券の譲渡(ゴルフ会員権などは除く)
・商品券やプリペイドカートなどの譲渡
・社会福祉事業などによるサービス
・教育費(授業料や入学金)など

これらは消費税の性格となじまなかったり社会政策的な配慮であったりすることから課税しない取引として決められています。

事業用の家賃収入は課税される!非課税の場合は?

同じ部屋を貸す場合であっても「事務所利用を目的とする法人」などへ貸す場合はどうでしょうか。この場合は居住用ではないため家賃収入は課税の対象となります。つまり家賃8万円の部屋を居住用に貸すなら家賃収入はそのまま8万円ですが、事務所用として貸すなら消費税10%が加わって8万8,000円の家賃収入になるということです。

ただし、法人が借りるとしても従業員のための社宅や寮として借りるなら「居住用」になるため、非課税取引となります。

・礼金、敷金、共益費、更新料は非課税
家賃以外の項目の消費税はどうなるでしょうか。家賃以外にオーナーが受け取るお金は、礼金や敷金、共益費、更新料があります。これらはいずれも家賃と同様の性質があるため、非課税です。

・土地を貸すだけなら非課税
空いている土地を資材置き場などとして貸す場合は、非課税です。ただし土地の貸し付けであっても貸付期間が1ヵ月に満たない場合は課税対象となってしまいます。

駐車場の賃料収入は、課税される可能性が高い!

駐車場の場合は課税される可能性が高いです。一般的に土地は経年により劣化するという概念がないため非課税とされています。そのため土地の貸付は非課税取引とうたわれているのです。しかし大阪地方裁判所の2012年4月19日の判例によると「駐車場として利用している土地は単なる土地の貸付と同列に論じることはできず消費税の課税対象とすることが合理的」と判断されています。

つまりマンションやアパートなどに付随した駐車場を貸す場合も、マンションやアパートに付随していない独立した土地を駐車場として整備し貸す場合も課税対象です。国税庁HPの記載では「地面をアスファルト舗装する」「フェンスを整備する」「区画を示すラインを引いていない土地を貸している」といった場合は、土地の貸付になるとされています。

土地の貸付は通常非課税取引とされていますが、過去の判例を勘案すると駐車場として使用している土地の場合は課税される可能性が高いといえるでしょう。

課税売上1,000万円以下なら消費税納税は免税される

家賃収入は居住用なら非課税、事務所用なら課税、駐車場は判例を踏まえると課税取引になる可能性が高いといえるでしょう。ただし課税取引となる収入が少ないうちは、消費税についてほとんど気にする必要はありません。なぜなら課税売上が1,000万円以下の事業者には消費税の支払い義務が免除されるからです。しかし課税売上が年間1,000万円を超えてくると消費税の納税義務が発生します。

つまり受け取った消費税から仕入れにかかった費用の消費税分を差し引き、その差額を納税することが必要です。とはいえ実際に支払う必要があるのは、翌々年度からとなります。例えば2020年の課税売上が1,000万円を超えたら消費税の納税義務が発生するのは2022年分の確定申告分からとなりますので注意しましょう。
 

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