2019.8.16
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税金

不動産投資で相続税を大幅に節税する方法とは

(写真=smolaw/Shutterstock.com)
(写真=smolaw/Shutterstock.com)
2015年に相続税が増税されてから、社会の節税に対する意識が大きく変わりました。これまで節税は一定レベル以上の富裕層が行うものであり、一般人にはほとんど関係がないと思われていましたが、増税によって相続税を課される人が一気に増えたためです。

相続税の節税についてはさまざまな方法がありますが、中でも効果が大きいと言われているのが不動産投資です。本稿では、不動産投資を用いた相続税の節税方法について説明します。

社会の節税意識を変えた相続税の増税

2015年1月、相続税が増税されました。その内容は、税率が最大で55%になった上に基礎控除が4割も減らされるというものでした。これにより、これまで相続税とは無縁だった一般的な社会人でも、相続税を課税される可能性が一気に高まりました。

これによって、東京都23区に限定すると、亡くなった人の6人に1人が相続税の課税対象になったと言われています。このことが原因で、相続税の節税意識も大いに高まっています。

相続税はどのように算出されるか

相続税は、人が亡くなった際、その財産を相続した人に課される税金です。相続税は、財産から債務や葬儀費用、基礎控除を差し引いた金額に課されます。

財産にかかる基礎控除の額は、「3,000万円+600万円×法定相続人数」です。この基礎控除額を超えなければ相続税はかかりません。

相続税の課税対象となるものは、広範にわたります。現金や不動産・有価証券などはもちろんですが、立木や書画骨董、電話加入権なども含まれます。また、相続開始前3年以内の贈与財産に関しても相続税がかかるため、注意が必要です。

相続税は、イメージ的には、以下の計算式で算出されます。

相続税額=(財産-基礎控除)×相続税率

不動産投資は相続税の節税に効果的

相続の節税の中でも、不動産投資は効果が高いと言われています。その理由として、不動産には評価額があるためです。1億円の現金を相続する場合、その評価は1億円であり、課税対象額も1億円のままです。一方、不動産は現金よりも財産評価が低くなります。

不動産の場合、建物と土地の評価額は分けて算出します。建物は固定資産税評価額で計算しますが、概ね時価の60~70%です。これは自宅用の建物の場合ですが、投資用不動産であれば、評価をさらに下げることができます。

具体的には、借家権割合という数値を控除することができるのですが、借家権割合はほとんどの建物で0.3となっています。つまり、先ほどの固定資産税評価額からさらに30%程度減額できることになります。

土地は、市街地のワンルームマンションであれば路線価をもとに算出します。この場合も時価の70~80%まで評価が下がります。土地の形状などによっては、さらに評価を下げることができます。

また、建物の場合と同じように、賃貸用の土地(貸宅地)であれば、借地権割合を控除することができます。借地権割合は地域によって異なりますが、仮に借地権割合0.7の場合であれば、路線価をもとにした評価額からさらに70%減額できることになります。

なお、土地だけを貸す「貸宅地」ではなく、賃貸建物が建っている敷地の場合は「貸家建付地」として下記の計算式で評価されます。

貸家建付地=自用地としての評価額×(1-借地権割合×借家権割合0.3)

現金と不動産投資 相続税の比較

法定相続人も実際の相続人の数も1人であったと仮定して、1億5,000万円の財産を現金で相続した場合と、不動産投資に活用した場合で実際の課税額にどのくらい差が出るか見てみましょう。

現金で相続した場合

課税遺産総額:1億5,000円-(3,000万円+600万円)=1億1,400万円
相続税額:1億1,400万円×税率40%-控除額1,700万円=2,860万円

不動産投資を行った場合

土地と建物を1対1とした場合、建物の相続税評価は、

7,500万円×固定資産税評価額60%×(1-借家権割合0.3)=3,150万円

土地(借地権割合は0.7と仮定)の相続税評価は、

7,500万円×路線価70%×(1-借地権割合0.7×借家権割合0.3)=4,148万円 となります。

課税遺産総額:(3,150万円+4,148万円)-(3,000万円+600万円)=3,698万円
相続税額:3,698万円×税率20%-控除額200万円=540万円

このように、不動産投資を行った場合は、現金で相続した場合と比較すると2,320万円もの節税効果が生まれるのです。

相続を考えるなら不動産投資を

上記の計算例はかなり簡略化されたものです。実際の評価作業はもっと複雑であることに加え、「小規模宅地等の特例」などの優遇税制を適用して、さらに評価額を下げることもできます。

不動産投資は、相続税の節税効果が高いです。超高齢化社会に伴い、相続の悩みは今後多くの人が抱えることになるでしょう。相続税対策を考えるのであれば、不動産投資も一つの選択肢として検討することをおすすめします。
 

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