2018.11.12
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税金

「赤字でもいいんです!」マンション経営でしっかり節税

(写真=WHYFRAME/Shutterstock.com)
(写真=WHYFRAME/Shutterstock.com)
2018年度の税制改正による所得税改革で、2020年1月より、法人への大幅減税に換えて、個人、とくに高所得の会社員に対して大幅な増税となることが決まりました。会社員の給与所得控除の上限が引き下げられたことにより、年収が850万円超のサラリーマン世帯(22歳以下の子どもがいる世帯や介護が必要となる世帯を除く)が大きな打撃を受けることになります。

一方的に繰り返される増税は私たちの生活にますます重くのしかかってきています。これらの増税にどう対策を講じるのか。その一つの答えがマンション経営です。

節税に役立つマンション経営

給与収入が850万円を超えているサラリーマンであれば、節税スキームの一つとしてマンション経営を組み入れてみるのは一つの手です。マンション経営を行うと、そこから得られる収入は、勤める会社から得られる給与と合算され、最終的に所得税や住民税が課税されることになります。もしマンション経営の所得が赤字ならば、損益通算することで、課税対象となる所得総額は少なくなり、節税効果が得られます。

マンション経営における必要経費

不動産所得は、家賃や礼金、敷金、更新料などから、必要経費を差し引いて計算されます。マンション経営では、どのような費用が必要経費として計上できるのでしょうか。主な必要経費を以下に列挙します。

①租税公課(都市計画税、固定資産税、印紙税、不動産取得税)③登記費用
④火災保険料 ⑤修繕費 ⑥修繕積立金 ⑦減価償却費 ⑧借入金利子 ⑨交通費

上記の他、マンション経営のセミナーの参加費用や、そのために購入したテキスト代、物件を見るために利用した車や鉄道のガソリン代や交通費なども計上できます。ちなみにローンの利息は経費になります。

減価償却費は節税のポイントの1つ

この中で、最も重要な経費は減価償却費でしょう。減価償却費はマンションという不動産を取得するのにかかった資金を、法定耐用年数の期間を通じて、回収するというものです。つまり、償却期間が終わるまで、実際の支出は伴わないのに、経費として計上することができるのです。

上述した通り、サラリーマンであれば、損益通算することで、所得税や住民税を少なくすることができます。ですから、マンション経営で赤字になっても大丈夫なのです。

相続税対策と不動産

不動産は相続税対策にもなります。マンション購入のための借入金は相続財産から差し引くことができるので、相続税の財産評価の引き下げにつながります。タワーマンションの購入が相続税対策として人気を集めていたのは、土地面積対する戸数が多く、取得金額のほとんどが建物部分だったため、相続税の財産評価額を引き下げられるからです。
また、被相続人が貸付事業用にしていた宅地(アパートやマンションの敷地及び駐車場)は、200㎡までが減額適用になります。

異なる視点から相続を考えてみます。もし相続物件がアパートで相続人が複数存在した場合、分割の問題が生じます。特定の一人を相続人とした場合、相続人同士でトラブルが起きます。また、共有名義にすると売却するために全員の同意が必要となり、大変な手間がかかります。その点、マンションの区分所有は相続がしやすくなっています。また、都心のマンションは流動性が高く、現金化しやすいので、納税の準備もスムーズです。

さて、今回は不動産が節税と相続対策でどのように役立つのか考えてみました。所得の高いサラリーマン世帯の負担は、今後、さらに増える可能性があります。どのように備えるかはあなた次第です。その時、不動産という資産が大いに役立つはずです。
 

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