2018.10.4
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税金

マンション経営と税金の切っても切れない縁とは

(写真=Pixelbliss/Shutterstock.com)
(写真=Pixelbliss/Shutterstock.com)
不動産に関連する税金は多岐にわたります。そのため、マンション経営を行うにあたり、税金の知識を前もって学んでおくと後々において経営の助けとなることは間違いありません。また節税方法への学びの糸口にもなります。そこで今回は、マンション経営を行う上で知っておくべき税金の概要について調べてみました。

マンション経営 恩恵と課税は紙一重

不動産は「資産の王様」と言われています。さまざまな面で節税や控除の恩恵に預かれる一方、購入や保有の際、随所に課税されます。このため、ただいたずらに関連する税金を毛嫌いすることなく、どこに課税されるか、どのように対策するかを知っておくことで安定したマンション経営が行えるようになるはずです。

それでは、不動産投資関連で課税される税目を挙げてみましょう。これは個人での購入を前提としており、相続税、贈与税、法人税などは除外しています。また消費税も除外します。

不動産の購入
・登録免許税:所有権移転登記等の登記する際に課税(国税)
・不動産取得税:不動産を取得した際に課税(都道府県税)
・印紙税:不動産取引の契約書に印紙を添付(国税)

不動産の保有
・固定資産税:不動産の所有時に課税(市町村税)
・都市計画税:市街化区域内の不動産所有に課税(市町村税)
・所得税:不動産の賃貸での所得に課税(国税)
・住民税:不動産の賃貸での所得に課税(都道府県税及び市町村税)

不動産の譲渡
・所得税:不動産の譲渡での所得に課税(国税)
・住民税:不動産の譲渡での所得に課税(都道府県税及び市町村税)

株式や国債などの有価証券であれば、譲渡時に利益が発生している場合に、所得税が課税されますが、不動産は現物として物件を保持しているため、そのほかにもいくつか税金がかかることを知っておく必要があります。ちなみにJ-REIT(不動産投資信託)という、投資家から集めた資金を不動産に投資して、その収益を分配する投資信託がありますが、これは有価証券として扱われています。

不動産所得と所得税

不動産の購入・譲渡という「入口」「出口」に課税される税金は一過性のものですが、固定資産税・都市計画税と所得税・住民税は経常的に課税されるため、より身近な税目です。

マンション経営は家賃収入を経常的に得ることが目的となるので、不動産所得と所得税の内容や仕組みについてはよりよく理解しておく必要があります。

さて、不動産所得は、次の式によって算定します。

【不動産所得=家賃収入―必要経費】
「必要経費」は不動産の運用で収入を得るために直接必要な経費とされており下記のものが該当します。
①固定資産税 ②損害保険料 ③減価償却費 ④修繕費etc.

また、借入金の利子も経費になります。

最終的には、所得税が気になるところですが、サラリーマン大家などであれば、上記の式で計算した不動産所得と給与所得を合算した課税所得に対応する税率を乗じ、そこから控除額を引いた金額によって所得税を算出します。

損益通算

不動産投資家の多くは給与所得者です。サラリーマンは給与所得を得ていますが、所得税はこれらの所得と不動産所得を合算して課税されます。つまり、不動産所得が赤字であれば、給与所得の黒字と相殺できるということです。このプラス・マイナスの合算を「損益通算」といいます。損益通算の対象となる所得は「不動産所得」「事業所得」「譲渡所得」「山林所得」の4つです。

損益通算によって総所得が少なくなれば、それだけ所得税を少なくできるので、節税になります。ただし、土地の借入金に対する利子を不動産所得の経費とした場合、その分は損益通算できないので注意してください。(※ 建物の借入金に対する利子は経費となり、他の場合と同様に損益通算が可能)

マンション経営では税金の知識が不可欠

不動産で課税される主なポイントについてお伝えしました。株式などの有価証券は保有すると利息が受け取れますが、不動産は所有するだけで、固定資産税・都市計画税が課税されます。マンション経営をするからには、今回ご説明したような税金に関する知見が不可欠ですので、専門家の力を借りたりして、ぜひスキルを高めてください。
 

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