2020.1.30
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不動産投資

地方都市におけるマンション経営を考える|おさえるべき3つの観点とは

(画像=KB_3/Shutterstock.com)
(画像=KB_3/Shutterstock.com)
「マンション経営をしてみたいけれど、大都市圏の物件は高すぎる」となれば、地方都市が候補に挙がってきます。本稿では地方都市でマンション経営をする際、知っておきたい情報を整理します。

地方におけるマンション経営の特徴①:東京都心と比較して低価格

地方都市のマンションは、東京都心のマンションと比べて価格が安い傾向があります。
実際に東京と地方都市でほぼ同じスペックのワンルームマンションを比較すると、価格は地方都市のほうが数割安いことが多いです。理由として地方都市は東京に比べて、土地の値段が安いことが挙げられます。

価格が安いと、一般的に利回りは高くなります。
また土地の評価額が低いことから、毎年支払う固定資産税も低く抑えられます。シミュレーション上は地方物件の方が有利に見えるかもしれません。

一方で、「価格が安い」ということは「資産価値が低い」とも考えられることは念頭におくべきでしょう。

地方におけるマンション経営の特徴②:空室リスクが高い

地方都市のマンションは、空室リスクが高くなる傾向があります。

地方都市もそれぞれ状況が違うので一概には言えませんが、首都圏よりも地方都市のほうが空室率が高い傾向にあるのは事実です。総務省の「平成30年住宅・土地統計調査」によれば、総住宅に占める空き家の割合は、全国平均で13.6%と過去最高でした。これはあくまでも平均であり、三大都市圏などではこの数値と比較して空室率は低く、地方は高い傾向にあります。県庁所在地でも、全国平均の空き家率を大幅に上回っている都市もあります。

空室率が高いエリアでマンション経営を行うということは、それだけ激しい競争にさらされることを意味します。

また、今後日本の人口が減り続けていく中、空室率のさらなる上昇が懸念されます。地方都市で物件を購入するなら、今後需要が減っていくことを念頭に置き、それでも競争力を維持できるような物件を選ぶことが大切です。

地方におけるマンション経営の特徴③:家賃が安い

地方都市の物件は、東京都心の物件と比較して家賃が安く設定されています。

家賃が安くても物件価格が安ければ高利回りを期待できるので、数値上はそれほど問題があるように思えないかもしれません。しかし実際のマンション経営では、さまざまな面で問題が生じます。

わかりやすいものとしては、原状回復などのリフォーム費用があります。リフォーム費用は、地域によって大きな違いがあるわけではありません。同じくらいの大きさの部屋にかかるリフォーム費用は、大都市でも地方でもだいたい同じです。しかし家賃は大きく異なるため、地方ではリフォーム費用の回収に時間がかかることになります。

例えば、同じ面積のワンルームマンションが東京(家賃9万円)と地方都市(家賃5万円)にあり、どちらもリフォームに50万円かかるとします。東京の物件なら、50万円を回収するのにかかる期間は約6ヵ月ですが、地方都市の物件では10ヵ月です。このように、投資効率という観点では地方物件は不利と言えるでしょう。

地方都市でのマンション経営には複合的な視点が必要

地方都市の物件の特徴を見てきました。

・物件価格や固定資産税が安い
・空室リスクが高い
・家賃設定が安いが物件維持にかかる費用は都心とそれほど変わらない

これらの特徴は、捉え方によってメリットにもデメリットにもなり得ますが、総括的に考えればデメリットとしての側面の方が大きいでしょう。マンション経営をするための不動産は「安定して需要があり家賃が入る都心で持つ」ことを、大前提として考えるべきです。

しかし、賃貸需要の高い立地を見つけて物件を買うことができれば、地方においても安定的な賃貸経営ができる可能性もあります。敢えて地方都市でマンション経営に挑戦するなら、リスクをよく見極めた上で慎重に判断するようにしてください。

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