2019.11.14
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不動産投資

他の収益物件にはない、新築ワンルームマンション経営ならではの5つのメリットは?

(写真=Solis Images/Shutterstock.com)
(写真=Solis Images/Shutterstock.com)
ひと口に不動産投資といっても「新築アパート一棟もの」「中古区分マンション」「中古戸建て」「商業ビル」などさまざまなスタイルがあります。そのなかでも新築ワンルームマンション経営にはどんなメリットがあるのでしょうか。本記事では新築ワンルームマンション経営ならではの5つのメリットについて解説します。

1新築ワンルームマンションは客付けがしやすい

新築ワンルームマンション経営の大きなメリットは何といっても「客付けがしやすいこと」です。日本では古くから「新築信仰」が根強い一面があります。たしかに新しい建物や設備で生活をスタートするのは誰にとっても気持ちのいいものです。建築の技術は日々進化しているのでセキュリティや防音、耐震性などの性能面も中古物件よりも新築のほうが向上しているというメリットもあるでしょう。

そのため部屋を探している人のなかには、新築に限定して探している人もかなりいます。新築ワンルームマンションでは、建物が完成する数カ月前から入居者の募集を開始することもあり、すぐに契約が決まってしまうことも少なくありません。また新築時の入居者が数年後に退去した場合も、まだ築浅物件として高い人気を維持できる点もオーナーにとっては魅力です。

2設備が新しいため、しばらくは大きな修繕がない

不動産投資における大きなコストの一つが修繕費です。区分マンションの場合は、共用部の修繕費は管理組合に納める修繕積立金によってまかなわれます。しかし専有部の修繕費はそれぞれの区分所有者持ちです。専有部の修繕費としては、退去時の原状回復費用や設備が故障した際の修理費などが想定され中古物件の場合はこれらの修繕費がかさみます。

特にキッチンやお風呂、給湯器などの設備が壊れたりリフォームしたりすれば、費用負担は10万~200万円程度です。新築物件であれば完成から数年は老朽化の心配をする必要はありません。退去が発生したときの原状回復もフローリングの張り替えなど多額の費用がかかる工事は発生しにくいため、場合によってはクリーニングだけで次に人に貸せることもあります。

3建物としての寿命が長い

設備だけでなく建物の寿命が長いことも新築マンションのメリットの一つです。RC造の建物の法定耐用年数は47年ですが、これは使える期間が47年ということではありません。法定耐用年数は税法上減価償却の計算をするうえで使用する年数のため、実際は法定耐用年数よりも長期にわたって利用できることが一般的です。

コンクリートの寿命は100年以上という説もあります。実際にどれくらいの期間使えるかは、新築後のメンテナンス次第です。区分マンションの場合は管理組合が主体となって定期的な大規模修繕工事を行いますが、これをスケジュール通りにきちんと実施すれば長い寿命を確保できます。

4金融機関の融資が通りやすい

客付けがしやすくしばらくは大きな修繕が発生しにくいため、収益物件のなかでも手堅い運営ができるのが新築ワンルームマンションの特徴です。また投資額も比較的低い傾向でリスクが限定されているため、金融機関からの評価も高く融資審査に比較的通りやすいというメリットがあります。場合によっては自己資金を投入しないフルローンを組むことも可能です。

借入期間は金融機関によって異なりますが一般的には35年、なかには最大45年の長期ローンを組める場合もあります。ローンは短期よりも長期で組んだほうが毎月の返済負担は少なくできることがメリットです。返済負担が少なければ、手元キャッシュフローが良化して資金繰りは改善することが期待できるでしょう。

ただし同じ金利の場合、長期になればなるほど総支払額はアップしてしまうことは念頭に置いておく必要があります。

5いざとなったら売りやすい

区分所有ワンルームマンションは他の収益物件と比べても人気の投資スタイルなので市場において活発な取引が行われています。したがって「売却したい」となったときも比較的早く現金化することが可能です。この流動性の高さもメリットの一つです。ただし流動性は高くても購入時の価格を大きく割り込む可能性があるため、フルローンで資金調達している場合は売却時の残債を下回る可能性があります。

新築ワンルームマンションのメリットを押さえて将来の戦略を描こう

新築ワンルームマンションにはさまざまなメリットがあります。そのため長期にわたる戦略を描きやすいというのが大きな特徴です。不動産投資の未経験者が第一歩を踏み出すにはリスクが低めのスタイルといえるのではないでしょうか。メリットだけでなくデメリットも踏まえたうえで新築ワンルームマンション経営を検討してみましょう。
 

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