2019.11.11
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不動産投資

新築ワンルームマンションでも大丈夫? 不動産投資の仕組み

(写真=PinkyWinky/Shutterstock.com)
(写真=PinkyWinky/Shutterstock.com)
不動産投資にもいろいろなスタイルがありますが、新築ワンルームマンション経営にはどんな特徴があるのかご存じでしょうか。新築ワンルームマンションを購入し、賃貸経営することでどのように資産を形成していくのでしょうか。メリット・デメリットや、成功のポイントについて考えてみます。

安定したインカムゲインを得られる

新築ワンルームマンション経営の最大の特徴は、ローリスクであること。なかでも都心の物件は需要が高いため、入居率が高い状態を維持でき、安定したインカムゲイン(家賃収入)を得られます。これこそが、新築ワンルームマンション経営が資産形成の手段として人気のある最も大きな理由でしょう。

今後日本は人口が減少していきますが、2018年に総務省が発表した情報通信白書によると、単身世帯は2040年まで増加すると予想されています。したがって、独身者が手軽に住めるワンルームマンションのニーズはますます高まるでしょう。一方で、ワンルームマンション建築規制を導入している自治体も多いため、供給には限りがあります。需要と供給の関係から見ても、ワンルームマンションの需要は今後も手堅く推移する可能性が高いです。

所得税・住民税だけでなく、相続税の節税にも

新築ワンルームマンション経営のもう一つのメリットは、節税効果です。新築ワンルームをローンで購入し運用していくと、家賃収入から諸経費やローンの利息を差し引いた手残りは、多くの場合マイナスになります。この不動産所得が赤字の場合、確定申告で給与所得と相殺することで、給与所得を低く抑えることができます。課税所得が減れば、その分所得税・住民税の節税になります。

日頃高い税金に悩んでいる高収入な給与所得者にとって、これは大きなメリットです。医師や大手企業のサラリーマンなど高収入な人の多くが、新築ワンルームマンション経営に取り組む理由の一つは、このメリットを利用するためです。また、相続税評価額を時価よりも低く抑えられため、相続税対策としても、不動産投資は現預金や株式投資よりも有利です。

基本はインカムゲインだが、キャピタルゲインの可能性も

長期保有してコツコツとインカムゲインを得ることが不動産投資の基本。では、キャピタルゲイン(値上がり益)は期待できないのでしょうか。人口が減少する日本において、不動産価格は徐々に下がっていくと考えられており、キャピタルゲイン狙いの投資は難しいといえます。

しかし、例外もあります。人口や世帯数が増加し、街の発展が期待できる都心の物件です。都心エリアでは東京オリンピック後もさまざまな再開発案件が目白押しで、さらなる進化が見込まれます。「世界の都市総合力ランキング(Global Power City Index)」でロンドン、ニューヨークに次ぐ世界第3位にランクインするなど、東京の都市としての実力は世界レベルです。

このような魅力を持つ都心の好立地物件であれば、今後も値上がりが期待できるかもしれません。

低金利だから負担が少ない

これは新築ワンルームに限ったことではありませんが、低金利であることも不動産投資が有利な理由の一つ。不動産投資の収支は、簡単に言えば「家賃収入-管理手数料、修繕積立金等-ローン返済額」で計算できます。つまりローン返済額が少なければ、それだけ負担は軽くなるのです。

ローン返済額を左右するのは、金利です。ご存じのとおり、現在日本の金利は異常な低水準にあります。つまり現在の日本は、不動産投資に取り組みやすい環境にあるということです。

重要なのは信頼できる会社選び

とはいえ、新築ワンルームマンションであれば、どんな物件でも成功するわけではありません。借り手がつかないような悪条件の物件を選べば、失敗して大きな損失を出す可能性もあります。そこで重要になってくるのが、パートナーの存在です。

不動産投資は物件を買ったら終わりではなく、買った時がスタートです。その後の管理・運営まで、長期間にわたって行う投資です。また、不動産投資家によって最適な資産形成プランも異なります。だからこそ、長期的な視点でサポートをしてくれて、一人ひとりにとって最適な資産形成方法を相談できる、そんなパートナーを見つけることが非常に重要だといえます。
 

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