2019.9.3
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不動産投資

マンション経営するなら新築と中古、どちらがおすすめ?

(写真=seo byeong gon/Shutterstock.com)
(写真=seo byeong gon/Shutterstock.com)
不動産投資の初心者はマンション経営に興味を持った際、新築と中古のどちらの物件を購入すべきか迷ってしまうかもしれません。同じ不動産投資とはいえ、新築マンションと中古マンションとでは扱い方が大きく異なります。実際、新築マンションと中古マンションでは、どのような違いがあり、初心者ならどちらを購入すべきなのでしょうか。

本稿では新築マンションと中古マンションのそれぞれの違いや、メリット・デメリットなどについて説明します。

マンション経営でまずぶつかる選択肢とは

マンション経営をしてみたいと思った後、たいていの人は経営の方法を模索しつつインターネットなどを通じて物件の調査を行います。この際、まずぶつかるのが新築と中古の問題です。新築のほうがきれいで設備も良いのは当然ですが、中古の価格は捨てがたいと思う人も多いのではないでしょうか。結果、お財布と相談しながら物件とにらめっこをする流れになる人もいるかもしれません。

しかしそれは大きな間違いです。物件は新築と中古では扱い方がまったく異なります。では両者の違いとは一体どのようなものなのでしょうか。

新築と中古、どう違うの?

具体的に新築と中古とでは何が違うのでしょうか。ここでは「価格」「築年数」「所有期間」の3つのポイントから考察していきます。

① 価格
最初に目につくのはやはり価格です。安いという点でいえば中古のほうに当然軍配が上がりそうな気がしますが、実は必ずしもそうとは言い切れません。新築物件の場合は、賃貸需要も高いため価格が高く設定されている傾向があります。

中古物件の場合、たとえば、地方にある200万円程度の中古物件であれば一括で買えるかもしれません。室内の設備や間取り、平米数の違いで価格が低く設定されています。一般的な違いとして次のような例があります。

・新築であれば基本的にはバス・トイレ・洗面台も独立になっていますが、中古物件の中には3点ユニットの物件も多くみられます
・新築にはオートロック・無料wi-fiなどが付いている場合が多く、中古物件ではそうとは限りません
・新築は25㎡以上、中古には20㎡以下が多い傾向です

新築であれ中古であれ、良い物件はそれなりの価格はするものです。安さにつられて中古の質の悪い物件を探し回ることはおすすめできません。

② 築年数
また、築年数も押さえておきたいポイントです。築年数はさまざまな問題をはらんでいます。設備の老朽化、外観の古さはもとより耐震構造や管理の不具合など、一見すると目につきにくいところでリスクが生じます。ただし、その分価格に反映されていることが多いため、相当な目利きであれば掘り出し物を見つけられる可能性もあるかもしれません。

一方、新築の場合は経年による劣化などについて悩む必要はありません。融資期間も長く設定することができ、毎月のキャッシュフローも安定しやすいでしょう。セキュリティや立地などのチェックポイントさえしっかりと押さえられれば、初心者であっても安心して購入できるといえるのではないでしょうか。

③ 所有期間
中古物件は、既に築年数が経っているため、老朽化が進んでおり、長期保有には向かないでしょう。中古物件の購入者のなかには、すでに相当な不動産経営の経験がある人も多く、このような人は最初から相当なコストを予定して中古物件を購入後、すぐにリノベーションを施し、短期間で売却を狙うこともあります。これらは初心者では到底まねのできない芸当であり、へたに手を出すと物件を売ることすらできない状況になりかねません。

一方、新築物件の場合は長期保有が基本です。節税と組み合わせながら20年、30年と物件を保有し、ローンの完済後には家賃収入が入ってくるという長期的な計画をたて、最小限のコストで将来の収入を作る、ローリス・クロングリターンの運用です。短期的に大儲けしたいという人にはおすすめはできませんが、貯蓄だけでは将来が心配、地に足をつけてこつこつと資産形成をしていきたいという方には非常におすすめです。

初心者におすすめは新築物件

同じ不動産とはいえ、新築と中古ではまったく関わり方が異なります。中古の物件は不動産投資に慣れた人や、専門の業者などがリスクを覚悟で行う面もあるギャンブル的な要素のある投資だといえるでしょう。一方、新築物件は堅実かつ安定的な運営ができるため、初心者であれば新築物件を購入するほうがおすすめだといえます。
 

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