2019.4.19
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不動産投資

不動産投資で土地の価格はどう調べる?知っておきたい「一物四価」とは

(写真=Wondervisuals/Shutterstock.com)
(写真=Wondervisuals/Shutterstock.com)
不動産は土地と建物で成り立っているため、建物のみならず土地の価格についても考慮します。購入価格に含まれた土地の価格が、その土地の価値に照らし合わせて妥当であることを確認する必要があるのです。

そこで今回は、土地価格の指標となる「一物四価」についてご説明します。4種類の価格をご紹介するとともに、その調べ方についてもお伝えします。

土地価格を示す「一物四価」


土地の価格を知るには、その基準として公表されている4種類の価格を理解する必要があります。それが「公示地価(地価公示価格)」「路線価」「固定資産税評価額」「実勢価格」であり、これらを総称して「一物四価」と呼ばれることもあります。こうした基準価格を知っておくと、物件の調査に役立てることができます。

公示地価は、国土交通省によって決められた特定の地点(標準地)の土地価格を指します。毎年1月1日時点の土地価格を計測し、3月頃に発表するのが慣例です。価格を計測する標準値の数は毎年異なり、2018年は全国26,000地点にのぼりました。土地取引の指標となるような平均的な土地の価値を毎年公表しているので、この公示地価が不動産の相場の推移を知らせるバロメーターとして毎年マスメディアに取り上げられています。

なお公示地価を補完する役割を持つ土地価格に、「基準地価(都道府県調査地価)」があります。その名の通り都道府県が調査している土地価格で、毎年7月1日時点のデータが9月頃に公表されます。調査時期が公示地価と異なるため、比較することで価格動向を細かく把握できます。

次の路線価とは、特定の土地に隣接する道路1平方メートルあたりの価格です。一般的に、公示地価の80%が目安です。別名「相続税評価額」からも分かるように相続税や贈与税の評価基準となっており、国税庁が調査・公表しています。

固定資産税評価額は、その名の通り固定資産税の課税基準となる土地価格です。ただし固定資産税だけではなく、都市計画税や不動産取得税、登録免許税など土地に課される税金の計算に広く用いられています。公示地価の70%が目安であり、各市町村によって3年ごとに調査されています。

最後の実勢価格とは、他の3つの土地価格とは異なり役所や官公庁などが調査したものではなく、実際に取引された際の土地価格です。「時価」とも呼ばれています。売り手と買い手の都合によって、実勢価格と公示地価に差が出ることも多いです。

目的に応じて価格情報を使い分ける


調査方法の異なる基準価格がいくつもあるため、目的に応じて使い分ける必要があります。

たとえば一般的な土地価格を広く知りたいのであれば、調査地点の多い公示地価を調べるべきでしょう。逆に実際の取引価格を知りたいのであれば、実勢価格を確認するべきでしょう。相続税・贈与税や固定資産税などの税金が気になるのであれば、路線価や固定資産税評価額を調べることになります。

ある物件について記載されている土地価格が合理的かどうかを確認するためにも、確認情報を上手に利用しなければなりません。

土地価格を調べるための2つの方法


土地価格を調べるには、主に2つの方法があります。インターネット等を利用して自分で調べるか、不動産会社へ確認を取るかです。

公示地価や実勢価格については、国土交通省の「土地総合情報システム」というWebサイトから自由に見られます。公示地価だけでなく、基準地価も併せてチェック可能です。トップページの「地価公示 都道府県地価調査」から公示地価および基準地価、「不動産取引価格情報検索」から実勢価格を確認できます。

路線価については、国税庁の「「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」からチェックできます。都道府県単位で地区単位の価格を見られるため、物件情報の調査に十分役立つでしょう。

自分で調べてもよいのですが、不動産会社に確認を取るのもおすすめです。単なる価格情報に加えて、より具体的な情報を得られます。人気のエリアや土地タイプ、建物があるかどうかなどリアルな情報を持っているはずです。関係構築のためにも、不動産会社との関係作りは重要です。

土地価格を知ってより合理的な不動産投資を


今回ご説明した土地価格に関する情報は、不動産投資を始めるに当たって最低限理解すべき基礎知識の一種と言えるでしょう。単に物件情報として記載されている価格を鵜呑みにすることなく、自分でその価格の合理性を確認できることが重要です。興味のある物件の価格を実際に調べるところから始めてみましょう。

 

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