2019.7.2
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不動産投資

マンション経営のリスク(不確定要素)。事前にリスクを想定して失敗の可能性を減らそう

(写真=Roman Babakin/Shutterstock.com)
(写真=Roman Babakin/Shutterstock.com)
マンション経営(不動産投資)には、リスクがつきものです。しかし、リスク=不確定要素とは言っても、不動産投資に指摘されるリスクの多くは事前に想定可能です。攻めの姿勢で投資の規模を拡大させるのもよいですが、リスクにしっかり備えるという守りの姿勢も欠かせません。今回は、不動産投資について代表的なリスクをご紹介するとともに、その対処法もお伝えします。

空室リスクと対処法

マンション経営において、多くの投資家が最初に考えるのは空室リスクです。空室リスクを抑えるための方法はいくつもありますが、リスクは起こってからよりも、未然に回避することを念頭に置くことが大切です。空室リスクを抑えるためには、まずは良い不動産会社を選ぶことが何よりも大事だと言えます。

投資というものはやはり知識や経験・情報がある方が圧倒的に有利です。その点において初心者が生半可な知識と直感で物件を選ぶよりは、やはり経験豊富な不動産会社が勧めてくれる物件の方が空室リスクは当然低くなります。

では、良質な不動産会社を見抜くにはどうしたら良いでしょうか。そのためには、営業マンに、物件の立地や利便性・管理などに質問してみることをおすすめします。たとえば「修繕計画について聞いてもよいですか」などと尋ねてみれば、物件に対する管理体制もわかることでしょう。

たとえ同じ物件でも、きちんと修繕や整備をしている管理会社であるかどうかによって劣化の具合も見栄えも大きく変わってゆきます。自社で管理まで行っている会社を選ぶなど、なるべく良質な会社を選ぶことが大切です。

入居者に関連するリスクと対処法

入居者に関連するリスクとして、立地が挙げられます。事前の調査から、特定の層からの入居ニーズが高いと判断して購入したものの、その後の状況の変化によって一気に空室が増えてしまうケースが多々あります。例えば、近隣に大学があることから大学生のニーズの高かった地域で、その後の大学移転によって需給バランスが大きく崩れるといったケースがあります。

また、幸いにして入居者が増えたとしても、家賃を毎月確実に支払ってくれることを確認するまでは安心できません。家賃を回収できず、想定した収入が得られない可能性もゼロではないからです。

これら入居者関連のリスクについては、事前の調査と管理方法の選択が重要です。近隣の大学や大企業などがある場合、近いうちの撤退がないことを確認するためにホームページをチェックする必要があります。家賃滞納リスクを避けるには、家賃保証会社を利用したり管理会社への「転貸借契約」を利用したりと、専門の会社をうまく活用する方法もあります。

災害リスクと対処法

地震大国である日本では地震や火災などの災害リスクを想定しないといけません。不動産投資では家賃収入をローンの返済に充てるケースが多いので、災害によって建物が失われると、一気に返済が滞り破綻してしまいます。

災害リスクへ対処するには、まず新耐震基準の建物を選ぶことです。1981年に建築基準法が改正され、耐震基準が高くなりました。旧耐震基準では震度5程度までしか言及されておらず、震度6や7といった大地震への備えの弱い建物が多いとされています。実際、阪神淡路大震災では新耐震基準導入以前に建設された建物へ被害が集中しました。可能な限り、1981年以降の新耐震基準の物件を選ぶようにしましょう。

また損害保険への加入も有効です。多くの場合、金融機関で融資を受けるには火災保険への加入が必須となっています。一方で地震保険の加入は必須でないケースが多いのですが、いざというときの備えのためにも加入を検討するとよいでしょう。

経済・社会状況に関連するリスクと対処法

経済や社会状況によって、不動産価格は影響を受けます。仮にニーズの高いエリアの物件であっても、市況の悪化によって価格が大きく下落する可能性はあります。また2019年10月に予定される消費税率値上げを始めとして、税制改正の方向性でも影響を受ける可能性もあります。

これらの動きを予測することは難しく対処も困難です。世界情勢の影響を受けて景気が不安定な昨今、不動産投資の地域を大きく広げるのは、不動産投資初心者にはあまりおすすめできません。景気が悪くても一定の入居率が見込める大都市部の物件をコツコツ探し、小さな規模から投資を始めるのが良いでしょう。

また、ローンの金利上昇リスクにも注意が必要です。超低金利な状態が続いているとは言え、金融緩和策や経済政策の影響で今後インフレが進むとすれば、金利が上昇していく可能性があります。

金利上昇リスクには、事前のシミュレーションや繰り上げ返済が有効です。もちろん融資の際に金融機関は返済能力の審査を行っていますが、自分でも計算しておくと安心できます。また自己資金に余裕が出てきたら、繰り上げ返済を行うことで返済の元金を減らし、金利上昇の影響を受けにくくできます。

さまざまなリスクを抑えるためには

不動産投資は投資であると同時に経営の側面も持ち合わせています。そのいずれにおいてもさまざまなリスクがあることは大前提です。このリスクをなるべく抑えるためのコツは、やはり良質な不動産会社を選ぶことです。事前にリスクを想定し、対策を施している物件を持つ、良い不動産会社を見つけることを第一に考えましょう。
 

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