2019.6.17
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不動産投資

超高利回りで大儲け?表面利回りの高い不動産のヒミツ

(写真=ImageFlow/Shutterstock.com)
(写真=ImageFlow/Shutterstock.com)
不動産投資で初心者が目を奪われがちなのが利回りの高さです。投資である以上、儲けを出したいという気持ちは当然ですが、利回りの高さに夢中になって飛びついた結果、とんでもない結果を迎えるケースは後を絶ちません。本稿では、表面利回りの高い不動産とそのリスクについて説明します。

「表面利回り」と「実質利回り」

物件の利回りには、「実質利回り」と「表面利回り」の2種類があります。実質利回りとは、「(家賃収入-経費)÷物件価格」のことです。しかし、表面利回りは「家賃収入÷物件価格」となるため、そこには大きな開きが生まれます。そして、物件の広告はほとんどが表面利回りであることを知っておかなければなりません。

表面利回りの高い物件は

世の中には、驚くほど利回りが高い物件があります。しかし、注意しておきたいのは「いくら利回りが高くても、物件に魅力がなければ意味がない」ということです。例えば、立地が悪く、老朽化した物件が超高利回りで売られていたとしても、そこに入居者が入らない限り、不動産ローンの返済や経費だけが出ていくことになりかねません。

もちろん、利回りは大切です。しかし、掘り出しものの物件と巡り会うことは容易ではありません。欠陥が多い物件を購入してしまえば毎年赤字を出し続けるだけでなく、最終的に二束三文で売却が必要になる場合もあるのです。その後、売却された物件は再度「超高利回り」の名目で売り出されることになるでしょう。

利回りはリスクのバロメーター

逆に、例えば新築の区分所有マンションなどは決して高い利回りではありません。なぜなら、立地や設備、セキュリティなど、入居者のニーズを満たす要素を総合的にそろえており、高利回りの物件というものは、入居者のニーズを満たす要素のどれかが欠落している可能性があることは勘案しておいたほうがよいでしょう。

例えば、高利回りの優良そうに見える物件があったとします。しかし、物件の購入は多角的に考えることが必要です。立地もそこそこで、設備も悪くない物件かもしれませんが、「周辺の人口動向を探ってみると年々人口の減少が加速している」というケースもあるでしょう。また、近くに大学病院などの大きな施設がある高利回りの物件があったとします。

この場合、「購入してすぐに病院が移転してしまった」というケースも考えられます。このように、高利回り物件は高利回りなりのリスクが潜んでいることは少なくないのです。そのため、利回りはリターンとしてだけで見るだけでなく、リスクのバロメーターと捉える視点も大切になります。

初心者は信用できる不動産業者選びが先決

価額が安く利回りが高い物件は、当然相応のリスクがつきものです。物件の下記のような項目をチェックしておくと安心できるでしょう。

・都心のアクセスの良い場所
・新築
・セキュリティや設備が良い
・管理が行き届いている

しかし、このような物件は相応の価格になるのが一般的です。値段が高ければ、その分利回りは低下します。この低下は、ひっくり返して考えると安心感のバロメーターでもあるのです。初心者の方が不動産投資をする場合、自分で掘り出しものの高利回り物件を探し回るのが良いとは限りません。むしろ、物件についてしっかりと説明し、オーナーの知らない情報やメリット・デメリットを教えてくれるような信頼できる不動産会社を探すことが先決です。

リスクとリターンは裏返し

投資の鉄則として、リスクとリターンは比例します。利回りがリターンである以上、そこにはリスクも同じ割合だけ存在しているのです。初心者は、安易に高利回り物件に手を出すのではなく、まず安心できる良質な物件を探すように心がけるとよいでしょう。
 

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