2019.4.24
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不動産投資

不動産投資で避けられない不動産取得税とは?

(画像=ingae/Shutterstock.com)
(画像=ingae/Shutterstock.com)
不動産投資を行う際、税金面は考慮に入れる必要があります。そして、さまざまな税金を支払う中で、初年度に生じるものの一つに不動産取得税というものがあります。不動産取得税は不動産を取得した時に課される税金で、たとえば所得税や住民税のように毎年生じてくるものではありません。

しかし、まだ不動産投資を始めたばかりの初心者にとってかかってくる税金ですので、あらかじめ知識を蓄えておくことで支払いもスームズに行えるようになるでしょう。そこで本稿では、不動産取得税の概要についてご説明します。

不動産購入時にかかる不動産取得税の基礎知識

不動産取得税は地方税であり、不動産の所有者は不動産のある都道府県に納付するものです。不動産取得税は、その名のとおり、土地や建物などの不動産を取得した際に課される税金です。相続を除き、売買、贈与、交換、建築時などで課されるもので、原則として不動産を取得した日、もしくは新築であれば最初に使用した日を起算日とします。

不動産取得税は、不動産を取得した大半のケースで課税されますが、課税標準額が以下に挙げる一定ラインに達していないと免除されます。
土地:10万円未満
家屋(建築により取得):23万円未満
家屋(建築以外で取得):12万円未満

なお土地を10万円未満の単位に細分化して少しずつ取得し、不動産取得税の免除を狙うようなことはできません。土地を取得してから1年以内に隣接した土地をさらに取得すると、合計して1つの土地を取得したと認定されるためです。

不動産取得税の計算方法と納付方法

不動産取得税の課税標準額は、不動産の価格ではなく、固定資産税評価額の2分の1と定められています。不動産取得税を納付するためには、不動産を取得した日から一定期間以内に「不動産取得税申告書」を提出する必要があります。この一定期間は都道府県によって異なっており、60日以内としている都道府県が多い一方、30日以内と定めている東京、20日以内と定めている大阪のようなケースもあります。

不動産取得税申告書を提出した後、数ヵ月ほどすれば納税額を記載した納税通知書が郵送されてきます。こちらを利用して金融機関や都道府県税事務所、郵便局などで納付手続を行います。都道府県によっては、指定のコンビニエンスストアで支払いができたり、クレジットカードを利用できたりと納税者の利便性に配慮しているところもあります。

納付期限も都道府県によって異なりますが、数週間から1ヵ月程度のケースが多いです。たとえば東京都では、毎月7日前後に納税通知書を発送し、その月の月末までに不動産取得税を納税するよう定めています。

都道府県によっては、不動産取得税の納税猶予を定めているケースがあります。たとえば東京都では、土地を取得してから3年以内に後述する軽減措置の対象となる建物を新築するのであれば、新築までの期間は減税相当額の納税を猶予する「徴収猶予」があります。

不動産取得税のルールは都道府県によって異なるため、詳細は必ず不動産のある都道府県の都道府県税事務所へ問い合わせるかホームページで確認するようにしましょう。

目先の軽減税率に惑わされない

上述したように不動産取得税の課税標準額は、固定資産税評価額の2分の1と定められており、税率は課税標準額の4%(原則)と固定されています。しかしその運用に当たっては軽減措置が設けられていることがあります。たとえば、2021年3月31日までは標準税率が3%に軽減されています(非在宅家屋を除く)。

ただし、軽減措置が設けられているからと言うことで、それに合わせて物件選びをすることはあまりおすすめできません。なぜなら、軽減措置は政策的な理由で延長されてはいるものの、2021年以降の税率がどう変更されるのかについて不透明な状態だからです。

また、目先の数%の税金対策に気持ちが傾いてしまうと、たとえば新築区分のマンションのように安定感があり、長期的に保持ができるものの、軽減措置が設けられていない良質な投資物件を見逃してしまうことにもなりかねないからです。

不動産取得税をめぐるルールも頭の片隅に置いておこう

所得税や住民税、固定資産税・都市計画税などに比べ、不動産取得税は一回だけの支払いです。そのためだけに軽減措置などに目を向けるのは20年、30年と長期保持ができる良質物件を見逃してしまうため、そこにはとらわれないことが大切です。

ただし、不動産取得税の支払い期日には注意が必要です。不動産取得税は納税までのスケジュールがタイトであるため、忙しさにかまけて申告や納税を忘れてしまいがちであるためです。不動産を購入する前に、必ず不動産会社と不動産取得税納付のスケジュールについても確認を取り、間違いなく納付できるようにお金を準備しておきましょう。

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