2019.4.15
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不動産投資

マンション経営に頭金はいくら必要?知っておきたい自己資金と融資の話

(写真=sommart sombutwanitkul/Shutterstock.com)
(写真=sommart sombutwanitkul/Shutterstock.com)
マンション経営をするのであれば、融資の活用が欠かせません。融資を購入価格のどの割合まで受けるかによって、その後の戦略が大きく変わってきます。

マンション経営の戦略を考える上で「頭金」という言葉がキーワードになってきます。マンション経営を行うためには頭金として数百万円や数千万円貯めないといけないというイメージをお持ちの方もいますが、決してそんなことはありません。今回は、自己資金(頭金)と融資の関係についてどのように考えるべきかをご説明します。

頭金を用意しなくてもマンション経営は可能

マンションを購入する場合に、自宅用であっても投資用であっても自己資金100%というケースはほとんどありません。多くの人は、銀行を始めとした金融機関から融資を受けてマンションを購入します。投資用マンションであれば、賃貸に出して家賃収入を獲得し、そこからローン返済を続けるというのが一般的なやり方です。

この際、頭金をいくら払うのか常に議論の的となります。頭金とは、物件の購入価格や購入時の諸経費のために支払われる自己資金のことです。頭金をたくさん払えばローンの返済額が小さくなる代わりに、貯金が一気になくなってしまい生活が苦しくなるリスクがあります。逆に頭金ゼロで物件を購入すると、自己資金を他の用途に使用できる代わりに、ローン返済額が大きくなります。

頭金の分だけ自己資金を貯めないとマンション経営ができないかというと、そんなことはありません。購入した物件自体を担保としてフルローン(購入価格と同額のローン)を組むことも可能であるため、自己資金が少なくてもマンション経営をスタートすることはできます。

もちろん頭金ゼロであればローン返済額が大きくなるため、入居者のつきやすい物件を購入することが大前提となります。そもそも入居者がつきやすく物件価値の高い物件でないと、金融機関も頭金ゼロのフルローンを承認してくれることはほぼないでしょう。

そのためにも、優良物件を確実に保有する不動産会社を選定することが重要です。初心者向けの不動産投資セミナーに参加してみたり、直接担当者に話を聞いてみたりして、質のよい物件を保有する信頼性の高い会社を選ぶようにしてください。

融資条件は「属性」によって異なる

いくら融資してもらえるのかは、属性によって異なります。属性とは、具体的には職業や勤続年数、年収、資産額などの総称です。金融機関は融資条件を明示しているわけではありませんので、実際にこうした指標を判断材料にしているかどうかは確かではありません。しかしながら、ローンの返済しやすさを判断するのにはこうした属性が有効と考えられています。

たとえば、大手企業や公務員ですと倒産や収入激減のリスクがきわめて小さいため、融資の確率が高まります。さらに勤続年数が長く、年収や資産額が多いとよいでしょう。逆に自営業者や個人事業主、中小企業の代表などですと地位が不安定であると判断され、審査が厳しいものとなる可能性があります。

さらに物件自体の価値も重要です。前述の通り、入居者がつきやすくて価値の下がりにくいと考えられる物件であれば、担保価値も高く頭金ゼロに近い融資を受けられる可能性が高まります。だからこそ優良物件を選ぶこと、ひいては優良物件を抱える不動産会社を選ぶことがとても重要なのです。

購入時の諸経費を考える

不動産を購入するとき、購入価格に加えて諸経費がかかってきます。購入時の諸経費としては、以下が挙げられます。

管理費
修繕積立金
賃貸管理委託費
税金
その他必要経費

これらの初期費用も含めて融資でまかなうことも可能ではあります。これをオーバーローンと呼びます。フルローンやオーバーローンが実現すれば、頭金なしでも物件を購入して不動産の運営を開始できるのです。

自己資金が少なくても融資でカバーできる不動産投資

不動産投資の特徴は、融資を活用して効率よく資産形成を実現できる点にあります。決して自己資金が少ないから不動産投資ができないということはなく、融資してもらいやすい物件を選ぶことで自己資金の少なさを十分にカバーできるわけです。

もちろん、どんな条件でも必ず融資を受けられるとは限りません。信頼できる不動産会社を選び、入居者のつきやすい物件を購入することが重要です。自己資金をコツコツ貯めるよりも、まずはセミナーや個別相談などで不動産会社へアクセスしてみてはいかがでしょうか。
 

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