2019.3.6
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不動産投資

不動産投資をするなら必ず理解したい固定資産税の基礎知識!計算方法と軽減措置とは?

(画像=CHIRAPHAN/Shutterstock.com)
(画像=CHIRAPHAN/Shutterstock.com)
不動産を所有している限り、毎年の固定資産税から逃れることはできません。自分で固定資産税を計算する必要はなく、納税通知書に記載された税額を記載された期日までに支払えばよいだけなのですが、できれば固定資産税に関する基礎知識だけでも頭に入れておきたいところです。特に、固定資産税の軽減措置は重要です。

今回は固定資産税および都市計画税について、その概要や税率、軽減措置を説明します。

固定資産税と都市計画税の概要

固定資産税とは、固定資産(土地・家屋・償却資産)に課される税金です。課税対象者は、毎年1月1日時点の固定資産所有者となっています。毎年4回支払いの義務があり、4月頃になると市町村(東京都の場合は都)から郵送される納税通知書を使って納税を行います。不動産を所有しているのであれば、土地と家屋の双方に対して固定資産税がかかります。

多くの自治体では4月・7月・12月・2月の納期となっていますが、中には異なる納期を設定しているところもあります。たとえば東京都では6月・9月・12月・2月と設定されており、納税通知書も6月頃に送付されます。複数の不動産を所有している場合、固定資産税の支払いタイミングがその不動産の所在地によって異なってくるため注意が必要です。自治体に問い合わせて、納期限を明確に確認しておきましょう。

固定資産税の納税通知書には、固定資産税に加えて都市計画税についても記載されていることがあります。都市計画税とは、都市計画事業などのために課せられる税金であり、特定の「市街化区域」にある土地や家屋の所有者を課税対象としています。固定資産税と一緒に徴収されます。

なお、市街化区域とは「すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」とされており、大都市圏の関連地域は概ねこれに該当しています。こうした区域に不動産を持つ場合、固定資産税に加えて都市計画税を支払う必要があります。

マンション投資における固定資産税の計算例

固定資産税は、課税標準額に税率をかけることで計算されます。課税標準額は各市町村(東京都23区内なら区)が固定資産税評価額として定めており、固定資産税の納税通知書に記載されています。これから投資する物件の固定資産税評価額を知りたい場合は、不動産会社に連絡すれば教えてもらえるはずです。また固定資産課税台帳も登録されているので、自治体の役所(東京都の場合は所在の区にある都税事務所)を訪れれば確認することができます。

なおマンションの区分所有の場合は、敷地全体の評価額に自分の専有部分の割合をかけて補正します。仮に敷地全体の評価額が2億円であり、保有する土地がその50分の1だとすると、評価額は400万円(2億円×50分の1)となります。

固定資産税の標準税率は1.4%ですが、具体的な税率は各市区町村が定めており異なる場合もあります。土地の評価額が400万円で税率1.4%だとすると、土地に対する固定資産税は5万6,000円(400万円×1.4%)と求められます。

マンションだと優遇?固定資産税の軽減措置

土地および建物に課される固定資産税と都市計画税には、軽減措置が設けられています。住宅用地の場合は、以下の表の通りです。
 
用地区分 固定資産税 都市計画税
小規模住宅用地
(200平方メートル以下の部分)
課税標準の6分の1 課税標準の3分の1
一般住宅用地
(200平方メートルを超える部分)
課税標準の3分の1 課税標準の3分の2

マンション1室や2室程度の保有であれば、200平方メートルを超えることは滅多にないでしょう。所有する部屋の合計面積が200平方メートル以下であれば、固定資産税なら6分の1、都市計画税なら3分の1という大きな軽減措置の恩恵を享受することができます。

また住宅用建物については、新築用に限り以下の表の通り軽減措置が設けられています。
 
住宅区分 固定資産税 都市計画税
戸建て住宅 3年間2分の1が減額
(1戸あたり120平方メートルまで)
なし
マンション等
(3階建て以上の耐火・準耐火建築物)
5年間2分の1が減額
(1戸あたり120平方メートルまで)
なし

さらに長期優良住宅(50平方メートル以上280平方メートル以下で認定を受けた住宅)の場合は、軽減措置が以下のように拡大されます。
 
住宅区分 固定資産税 都市計画税
戸建て住宅 5年間2分の1が減額
(1戸あたり120平方メートルまで)
なし
マンション等
(3階建て以上の耐火・準耐火建築物)
7年間2分の1が減額
(1戸あたり120平方メートルまで)
なし

不動産投資をするなら税制関連のニュースを押さえておこう

住宅用建物を対象とした軽減措置は、2020年3月31日までに新築された場合の特例とされています。ただしこの措置に関して、過去には税制改正によって適用期間の延長が行われており、今後も延長される可能性があります。これから新築物件への投資を考えている場合は、税制関連のニュースにアンテナを張っておきましょう。

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