2019.2.20
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不動産投資

マンション経営におけるレバレッジとは?信用取引・FX取引と何が違う?

(画像=turgaygundogdu/Shutterstock.com)
(画像=turgaygundogdu/Shutterstock.com)
マンション経営を始めとした不動産投資では、「レバレッジ」という言葉がしばしば使われます。レバレッジとは資産運用の用語であり、不動産投資だけでなく信用取引やFX(外国為替証拠金取引)などでも使われることがあります。

今回は不動産投資におけるレバレッジについて説明するとともに、信用取引・FXとの違いについてもお伝えします。

レバレッジとは少ない金額で大きな投資をすること

レバレッジとは、「てこ」のことです。てこを用いれば小さな力でも重いものを動かせるのと同じように、少額の自己資金で大きな金額を運用できるというのが投資・資産運用におけるレバレッジの原理です。

たとえば信用取引では、委託保証金として証券会社に現金または株式を差し入れることにより、その保証金の約3.3倍までの金額の取引が可能となります。証券会社から必要なお金を借りて、自分の手持ち金額以上の株式取引を行うわけです。FX(外国為替証拠金取引)でも同様で、証拠金を預け入れることでその証拠金の最大25倍までの金額の取引を行うことができます。

不動産投資でも、レバレッジという言葉が用いられます。ほとんどのケースは不動産投資ローンを活用し、金融機関から融資を受けるのが一般的です。つまり自己資金が少なくても、お金を借りて高額な物件を購入し運用できることから、不動産投資でもレバレッジという言葉が使われるわけです。

不動産投資ローンは怖くない?「良い借金」と「悪い借金」の違い

不動産投資では、ある程度自己資金で補い、不足する部分を融資で補う一般的な形態のローン以外に、「フルローン」や「オーバーローン」と呼ばれるものもあります。フルローンは物件の取得費用全額、オーバーローンは物件の取得費用に加えて仲介手数料や登録免許税などの諸費用までローンでまかなうことです。これらのローンの融資審査は厳しいものですが、通れば有利な条件で不動産投資を始められます。

このように、不動産投資を行う際には多額のローンを利用することを不安に思う人もいるでしょう。
しかし、借り入れたお金を活用してそれ以上のメリットを生み出すのであれば、決して不動産投資ローンは「悪い借金」ではありません。近年の日本では超低金利政策が続いており、不動産投資ローンの金利も低い状態となっています。

単なる消費や遊びのためにお金を借りるのであれば「悪い借金」と呼べるかもしれませんが、不動産投資ローンはそのようなものではありません。

信用取引・FX取引におけるレバレッジとの違い

レバレッジを活用した資産運用には、ハイリスク・ハイリターンな側面がつきまといます。自己資金以上の規模の取引ができるということは、その分だけ利益も損失も大きくなる傾向があるのです。

仮に、10万円の証拠金を元に30万円の株式を購入したとします。この株式の価格が2倍になったとすると、10万円の元手で60万円の利益につながったことになります。逆に株式の価格が半額になったとすると損失は15万円となり、証拠金で埋め合わせたとしても5万円のマイナスとなります。このように、有利な方向に価格が動けば大きな利益を得られる可能性があるものの、想定と逆の動きをすると多額の損失につながる危険性もはらんでいるのです。

さらに、信用取引やFXで投資している株式や通貨などの価格が下がると、場合によっては「追加証拠金(追証)」を差し入れなければなりません。追証を決められた期限までに用意できないと、強制的に決済されて損失が確定してしまいます。多くの投資家は、損失確定を嫌って追証を何度も支払い続けます。つまり損失が拡大しやすいのです。

これに対して不動産投資では、追証や強制決済のような仕組みは存在しません。決まった額の返済を粛々と続ければよいだけです。この点において、不動産投資におけるレバレッジは他の投資対象に比べて有利であると言えるでしょう。

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