2019.1.30
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不動産投資

マンション経営の要!「管理」で失敗しないためのポイント

(写真=GaudiLab/Shutterstock.com)
(写真=GaudiLab/Shutterstock.com)
マンション経営には、株式など他の投資手段と異なる点があります。株式やFXの投資は、投資対象を「買う」か「売る」かですが、マンション経営には「買う」、「売る」に加えて、「管理する」という行為があります。ここでいう「管理」とは、投資家が購入した自分の賃貸物件に、より多くの人に、より長く入居してもらうための施策です。管理がうまくいけば、マンション経営は軌道に乗り、失敗すると暗礁に乗り上げてしまうかもしれません。そこで今回は、不動産投資家が知っておくべき不動産管理のポイントについて考えます。

「管理」こそマンション経営

マンション経営の特徴は、良くも悪くも「買って終わり」ではないところです。投資対象の賃貸住宅には、他人が生活しています。オーナーは入居者に長く住んでもらうためにも、生活環境を維持・向上できるように、物件を管理しなければなりません。

マンション経営は、投資を通じて「住宅」という社会インフラ整備に関与しています。人の生活や社会インフラに関わることは、面倒に感じるかもしれません。しかし、この面倒があるからこそ、マンション経営は「ローリスク・ロングリターン」という魅力的な投資になるのです。

株式投資では1カ月間という短期で資産が10倍になることも夢ではありません。しかし、その逆もあり得るのです。信用取引で失敗すれば、資産を失うだけでなく、巨額の借金を抱えるかもしれません。株式投資はハイリスク・ハイリターンなのです。他方、国債や預貯金は、元本と利子がほぼ保証されているローリスクな投資です。しかし、利子はものすごく少額で、低リスクとはいえリターンが少なすぎて、「投資の妙味」は感じられないかもしれません。

さて、マンション経営ですが、マンション経営のリターンは家賃収入です。家賃収入は安いアパートでも1室当たり月5万円程度の売上になります。高級マンションならば月20万円も不可能ではありません。しかも家賃収入は、急に暴落することはありません。家賃は「人が住むためのコスト」であり、大きく変動しない仕組みになっているからです。また、政治情勢の影響や地政学リスクもありません。最大のリスクは空室です。じっくりと資産形成したい投資家にとって、不動産は非常に魅力的な投資であり、「管理の手間」は、投資コストぐらいに考えるのがちょうど良いのではないでしょうか。

自主管理、それとも管理委託?

賃貸住宅の管理には、オーナー(大家、投資家)が自ら管理する「自主管理方式」と、管理会社に任せる「管理委託方式」があります。自主管理のメリットは、管理コストを抑えることができる点です。管理会社に委託すれば手数料が発生し、その分、オーナーの収入は減少します。デメリットは、建物の巡回、修繕、清掃、入居者からのクレーム、入居者や近隣住民からのトラブル対応などを、すべて自分自身で行わなければならないことです。

一般的に自主管理は、デメリットのほうが大きいと考えられています。ましてや、本業を持つサラリーマンが副業でマンション経営をしている場合、自主管理は非現実的です。

管理会社に委託した場合、オーナー自身は煩瑣な管理業務を行う必要がなく、本業に集中ができて、投資のタイミングを計ることも可能です。管理会社は入居者対応に慣れており、トラブル回避の術を心得ています。デメリットは、業務委託にかかるコストのみと言えます。マンション経営のベテランや、ランニングコストを極力抑えたいオーナーでない限り、管理会社に委託することが得策です。

入居者管理と建物管理のポイント

具体的に管理業務は、「入居者管理」と「建物管理」に分かれます。オーナーは、管理会社が、この2つのの業務をしっかり行っているかを常に確認しましょう。

入居者の管理には、不良入居者や対人関係のトラブルへの対応が含まれます。集合住宅では騒音問題がトラブルになりやすいので十分に配慮しましょう。オーナーは管理会社に対して、入居者からのクレームをしっかり吸い上げるように依頼しましょう。クレームに素早く対応しないと入居者の早期退去につながるかもしれません。ゴミ出しや郵便受けの整理、共用部の使い方など、住み方のマナーにも注意しましょう。オーナーは管理会社と協力して、賃貸住宅の「最低限の秩序」を維持していくことになります。

建物管理は経年劣化への対応と新規設備の導入が主な課題になります。オーナーは、建物の故障や傷をどのタイミングで、どの程度の予算をかけて修繕したら良いのか決めなければなりません。また、光回線やシャワートイレといった新しい住宅設備を導入する適切なタイミングについても検討しましょう。
共用スペースの清掃や建物周辺の草刈りも、地味な作業ながら怠らないようにしましょう。入居者が快適に暮らせるだけでなく、近隣住民にも好感を持ってもらえます。これらの管理には、少なからず費用がかかりますが、必要な施策をとらないと、入居率が如実に低下してしまいます。オーナーは常に、コストと利益のバランスを考えながら、マンション経営を続けましょう。

今回はマンション経営物件の「管理」について考えてきました。賃貸経営においては非常に重要な課題です。この維持管理がきちんとできれば、空室リスクは低くなり、安定した家賃収入が実現できるのです。
 
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