2019.1.22
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不動産投資

立地選びで失敗する不動産投資の例とは

(写真=Naphat_Jorjee/Shutterstock.com)
(写真=Naphat_Jorjee/Shutterstock.com)
不動産投資はしばしば「ミドルリスク・ミドルリターン」と言われます。株式投資のように、企業の決算報告書を読み込んで、経営分析し、業界の最新動向や相場の状況を見ながら、売ったり買ったりすることもないので、不動産投資は、初心者の方でも、比較的安心して取り組めるものであると言えます。

不動産投資にもいろいろな種類がありますが、中でも初心者におすすめできるのは、賃貸需要の安定している住居タイプのものです。そして、不動産投資で失敗しないためのポイントとして必ず挙げられるものが立地です。本稿では、不動産投資の立地について詳しく考えていきます。

不動産投資はあくまでも長期投資で

株式のように安い価格で銘柄を買って、高い値段になったところで売りさばき、そこで収益を得ることをキャピタルゲインと言います。不動産投資でいえば、購入したマンションが値上がりしたところで売りさばく考えと言えるでしょう。しかし、不動産の値動きを予測することは、経験豊富な投資家でも、そう簡単ではありません。ましてや初心者が、キャピタルゲイン目当てで値上がりしそうな物件を探すという発想は危険です。これはバブル期で多くの人が大変な目に遭った非常にリスクの高い投資と言えます。

不動産投資は売買益であるキャピタルゲインよりも、長期的に賃貸経営を行うことで安定した収益を得ることを目的とします。この家賃による安定した収益をインカムゲインと言います。インカムゲインを狙う限りは、堅実な賃貸経営を続け、長期的に安定した賃料収入を確保し続けることができます。そして、それは同時に安定したライフプランを立てることにもつながり、最終的にはローン完済後、大きな収益を手にすることにもつながります。

立地選びの大切なポイント

不動産にはいろいろな形態があります。アパート、マンション、一戸建てなどの住居系をはじめ、オフィスビルや商業テナントビルといった事務所・テナント系、ホテルや旅館の宿泊施設系、さらに最近では「民泊」もあります。貸し駐車場や倉庫も収益不動産です。これらの中で初心者が始めやすいのは、やはり住居系でしょう。事務所・テナント系は高い賃料が取れますが、賃貸需要をつかむのが難しく、テナントの募集で苦労するかもしれません。宿泊施設の運営は難しく、法律にも詳しいことが求められます。季節で賃貸需要の変動があるので、初心者にはなかなか難しい物件になるでしょう。

物件の立地は、最初に選んだら、その後、簡単に変えることができません。長期にわたって安定収入を得るために、間違ってはならないのが立地なのです。立地選びで失敗しないために知っておきたいポイントを列挙してみましょう。

①地方より都心
物件の所在エリアは大きなポイントです。賃貸需要が高いエリアは当然、人口が多いエリアになります。つまり、地方よりも都心、理想としては首都圏の物件を選ぶのが良いのです。さらに駅徒歩10分以内の好立地で購入しましょう。空室リスクが下がるので、初心者でも失敗しにくくなると考えて良いでしょう。

②周辺環境選び
物件の周辺環境も大切です。良い立地について考えるときには、必ず「実際に住む人」の視点を考慮しなければなりません。以下に代表的なものを挙げました。その他にも、実際に住む上で魅力的な要素はなにか、逆に不安な要素はなにかを、物件の周辺環境から探してみましょう。

・駅近であること
・オフィス街や学校が近いこと(通勤・通学に便利)
・スーパーマーケットやコンビニなどが近くにあり買い物が便利なこと
・空き家や風俗店など、治安の面で気になる場所・施設が近くにないこと
・騒音や排ガスの問題など起こらないこと
・災害時のリスクの要素(地盤が脆弱、延焼の危険があるなど)が少ないこと

③ターゲット
物件の魅力と言うものは、入居者のターゲット層によって変わります。例えば、一人暮らしのサラリーマン、大学生、ファミリー層とでは、周辺環境へのニーズはかなり違います。一般的にサラリーマンや学生はアクセスの良さや賃料を重視するでしょうし、ファミリー層は生活の利便性や治安を重視するでしょう。男女や年齢による違いもあります。いずれにしてもオーナーは、物件入居者のターゲットをきちんと設定して、周辺環境を把握しておく必要があります。

「住みやすい街」とは?

物件というものは、それ単独で価値が生じるものではありません。地域や周辺環境、アクセスなどさまざまな要素が絡み合って価値が生じます。それらを一つの単位で見ると、物件を取り囲む街が見えてきます。多くの人が「住みやすい」と思う街に、賃貸物件を持つことができたら、不動産投資が成功する可能性は高まるでしょう。

ネットメディアでよくみられる「住みたい街ランキング」では、不動の人気としてやはり世田谷区が挙げられますが、実際には、通勤利便性の高い新宿区や港区、また、羽田空港がある大田区なども負けず劣らず人気があります。再開発によって整備された「ニュータウン」という選択肢もあるかもしれませんが、近年は開発時から住み始めた住民の高齢化という問題も見え隠れし、一概に賃貸需要が高いとはいえない状況です。なお、最近では都市の「成熟度」が注目されています。例えば、都心ながら下町風情のある麻布十番のような街が人気です。こうしたトレンドに関心を持っておくことは、不動産のオーナーとして大切なことです。

長期運用が前提の不動産投資では、最初の立地選びが、その後の収益の大きなカギとなります。エリア・周辺環境・ターゲットの3つを軸に考え、最善と思える立地の物件を選択しましょう。利回りだけを見て、安価な中古物件を選ぶのではなく、立地を優先した方がリスクを抑えた運用が可能となります。エリアをよく知る不動産会社の力なども借りながら、長期的な視点から失敗の少ない物件を探したいものです。
 
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