2019.1.7
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不動産投資

不動産の利回りに惑わされるな!新築マンションの長期保有で利益を上げる

(写真=REDPIXEL.PL/Shutterstock.com)
(写真=REDPIXEL.PL/Shutterstock.com)
不動産投資を始めようとする方の中には、利回りを重視して、中古物件を購入するのが良いと思っている方も多いのではないでしょうか。確かに高い利回りは一見すると魅力的に映ります。しかし、実際には古い物件になるほど、不動産だけが持つ意外な落とし穴があるのです。さまざまな観点から考えても、不動産は長期保有していく上では、新築の不動産の方に常に軍配が上がります。本稿では、新築の不動産と中古の不動産を対比した上で、新築マンションならではの不動産投資のメリットをお伝えしていきます。

不動産投資の魅力はインカムゲイン

不動産投資の最大の魅力は、何といっても継続して安定した家賃収入が得られることです。ひと昔前の不動産投資といえば、バブルの影響もあってか、「不動産を購入し、値上がりを待って売却する」という、転がして儲けるキャピタルゲイン型のイメージでした。しかし、現在の不動産投資は、資産を長期保有して、安定収入を得るインカムゲインが主流です。

インカムゲインは株式投資などでも得ることが可能です。ただ、株式投資で十分な金額の配当をもらうためには、かなりの金額の投資をしなければならず、多くの人はその元手を用意することが難しいでしょう。不動産投資の良い点は、サラリーマンのように継続的な収入が見込め、信用力のある人間であれば金融機関から融資を受けられることにあります。お金を借りて投資ができるのは不動産だけであり、これが他では得られない大きな優位性であるとも言えます。不動産投資には多くのビジネスチャンスが眠っているのです。

中古物件の利回りが高いわけ

一般的に、中古物件は新築物件よりも利回りが高くなります。このため一見すると、中古物件はとても魅力的なもののように思えます。しかし、ここには落とし穴が潜んでいます。中古物件は築年数が経っているため、法定耐用年数が短くなっています。長く使えば、建物は必ず劣化します。古い物件は、借り手に敬遠されてしまいます。賃貸経営を長く続けるためには、中古物件の修繕工事は必要経費であり、そのコストは決して小さくありません。つまり、表面利回りだけで損得勘定をしてもダメで、トータルで判断すると、プラスにならないこともあり得るのです。

一方、新築マンションは中古物件と比較すると、確かに利回りは少々低く抑えられています。ただ、新築であるため、当面は修繕工事のことを考える必要はなく、中古物件と比較すれば、あまり手をかけずとも、長期にわたる運用が可能です。新築と中古の物件の比較は、利回りの差に騙されてはいけないと言う好例だと言えるでしょう。

資産価値の高い新築物件で長期安定収入を

中古物件と比較すると、新築物件はそれほど手をかけずに長い期間、賃貸することができる点をお伝えしました。しかし新築物件のメリットはそれに留まりません。

新築物件は中古と比較すると資産価値が遥かに高くなります。立地などのさまざまな要因が絡みますが、投資不動産の価値は、基本的には新しいほど高くなります。仮に、まったく同じ立地条件で、同じ仕様の新築と中古物件が存在するならば、当然ながら新築物件の価値が高くなります。

同じ家賃であれば、入居者は価値が高い方を当然選びます。価値が高いということは、それだけきれいで、環境も設備も条件が良いと言うことでもあるためです。エントランスやエレベーター、廊下などの共有部分が新しく、また、部屋の内装や設備も整っているほど、入居者の満足度は高くなります。逆に築年数が経つほどに設備は古くなり、壁紙や床、天井の状態の老朽化は進みます。結果的に入居率は下がるでしょう。

不動産には将来に備えた価値も

最近注目されていることとして、不動産の長期保有は、次の世代に資産を残すという相続での意味合いもあります。財産は、現金よりも不動産で保有したほうが相続税の評価額が下がります。現金よりも土地、更地よりも建物が建っている土地のほうが評価額は下がるのです。当然、相続税の金額は少なくなり、相続人の負担も少なくなります。

先述したように、利回りの高い中古物件はたくさんあります。一方の新築物件は、利回りはやや低めですが、不動産価値が高く、入居率も高い傾向にあります。中古物件をリノベーションして賃貸事業を行う人もいますが、初心者の方には少々難しく、利回りを重視すればするほど、リスクも高まります。不動産投資の王道を目指すのであれば、まずは新築物件の投資からスタートしてみてはいかがでしょうか。
 

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