2018.12.24
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不動産投資

投資のリスク・リターンを考えながら、マンション経営で資産形成する方法

(写真=Gajus/Shutterstock.com)
(写真=Gajus/Shutterstock.com)
資産形成は、人生にとって重要な課題の一つです。資産形成にはさまざまな方法がありますが、マンション経営は「ローリスク・ロングリターン」と言われ、有効な手法の一つであるとみなされています。本稿では、マンション経営をリスク・リターンの観点から他の手法と比較し、より確実に資産形成する方法について考えます。

さまざまな投資におけるリスク&リターン

一口に「投資」といってもその手法はさまざまです。まず投資対象として、実物資産と金融資産に大別できます。また、金・大豆・小麦などの「実物を対象とする投資信託」という、金融資産の姿をした実物資産のような「ハイブリッド」資産もあります。マンション経営においても、J-REITと呼ばれる不動産を対象とした投資信託もあり、市場でも売買が可能です。

すべての投資は、言うまでもなくリターンを得ることが目的です。そして、リターンを得るにあたり、投資した財産が毀損しないことはありえません。その毀損の可能性に応じて、リターンの重みは変化します。

例えば、外貨定期預金(1ヵ月)の利率を、米国のドルと南アフリカのランドで比較すると、米ドルは年利2%、ランドは15%です(いずれも2018年8月27日現在)。このように、その国のインフレや為替、経済安定性などの条件で、元本が毀損する可能性を反映して、リターンの指標である利率が決まります。

代表的な投資に株式投資があります。株式投資は、上場企業からスタートアップ企業に至るまで、投資対象は広範囲に及びます。例えば、スタートアップ企業では、一般的に事業が失敗するリスクが高いものの、成長性は大いに期待できます。一方、上場企業であれば、安定感は高いものの、成長性はベンチャー企業に比べると緩やかです。この様相がリスク・リターンとして表れます。

外国為替証拠金取引(FX)も代表的な投資手法のひとつです。これは為替相場の動きを予測して、円が高い時に買い、円が安くなったら売るというように、為替差益をリターンにする投資法です。FXでは自己資金に対してレバレッジ(手持ち資金の何倍もの取引ができる仕組み)が掛けられます。現状では最大25倍のレバレッジが可能であり、これは100万円の自己資金で最大2,500万円の投資が可能になることを示しています。リターンは大きくなりますが、当然リスクも大きくなります。

それではマンション経営はどうでしょうか。マンション経営は金融機関から融資を受けられるのが大きな特徴です。融資を利用して自己資金以上の物件を購入できるのは一種のレバレッジに相当しますが、定期的に定額で入る家賃がローン返済の原資となるため、他の投資よりも、リスクが低い投資法であると言われています。

マンション経営の利益

投資のリターンは、家賃収入である「インカムゲイン(運用益)」と、物件を売却して得られる「キャピタルゲイン(譲渡益)」とに分けられます。株式投資のような金融資産であれば、流動性も高く、インカムゲインとキャピタルゲインの両方を考えた運用をする場合がありますが、マンション経営の場合、インカムゲインを目的とした長期投資となります。

インカムゲインを目的としたマンション経営は、資産形成に適した投資法です。例えば、賃貸物件のような収益物件に投資すれば、収益物件を所有している限り、定期に定額の賃料収入が入り続けます。これは安定して資産形成を実行するのに大きな助けとなります。

この収益物件については、「表面利回り」と「実質利回り」という投資効率を表す指標がマンション経営では用いられています。これらは、以下の式で表されます。

・表面利回り=100×年間収入/物件価格
・実質利回り=100×(年間収入-諸経費)/(物件価格)

前者の表面利回りは、年間の家賃収入を物件価格で除した値をパーセント表示した数値で、投資物件を最初に選別する際の目安となる指標です。後者の実質利回りは、年間収入からその年の諸経費(固定資産税・保険・修繕費など)を控除した値を、パーセント表示した数値です。実質利回りは、計算式の分子がキャッシュフローを意味していることから、より実態に即した投資効率を表すもので、資産形成を目指す上で重要な指標です。

マンション経営の最終目的は

マンション経営は投資の一種ですが、株式を始めとする諸々の投資とは一線を画する点があります。最もわかりやすいのは、マンション経営は株式などとは異なり、目に見えて手に触れられる現物資産である点でしょう。マンション経営は管理会社などに一任することで、忙しい会社員などでも何もせずとも経営を続けることが可能です。その目的は損益通算による節税効果ですが、マンション経営における最終的な目的は、すべてのローンの返済が終わることで、マンションという莫大な資産がそのまま手に入ることにあります。公的年金制度が既に破綻しつつある現在、老後の生活をいかに安定させるかは、個々人の裁量にかかっています。マンション経営は、この老後を支える大きな礎となることは間違いありません。
 
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