2018.12.17
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不動産投資

あなたのポートフォリオは大丈夫?不動産はキーアイテム

(写真=Puttachat Kumkrong/Shutterstock.com)
(写真=Puttachat Kumkrong/Shutterstock.com)
時代は「貯める」時代から「増やす」時代に変わりつつあります。自分で資産を運用しようというビジネスパーソンたちの間で、今や株式投資や投資信託などはごく当たり前のものとして浸透しつつあります。もちろんマンション経営も、大きな魅力のある投資のひとつです。では、マンション経営は他の金融商品と比較してどんな特徴があり、どのようなメリットがあるのでしょうか。

さまざまな金融商品とマンション経営

金融商品にはさまざまな種類があります。それぞれに特徴があり、リスクとリターンも異なります。例えば安心安全といわれるものに銀行預金が挙げられます。銀行の普通預金は今や0.001%~0.01%。増やすために預ける意味はほぼないといえます。ただし、預金は預けたお金がなくなる可能性はほぼゼロに等しい安全な金融商品です。逆にリスクが高いといわれているものには、株式やFXなどが挙げられるでしょう。しかし、リスクが高いということはそれだけお金を増やせるチャンスもあるということでもあります。

では、マンション経営はどうでしょう。マンション経営は一般的にローリスク・ロングリターンといわれます。その理由のひとつに、家賃変動が緩やかなことが挙げられます。例えば、「政権が変わったから来月1万円賃下げます」「好景気なので家賃を2万円上げます」ということはありません。またマンション経営は株とは違い実物が残ることもポイントの一つです。

また、不動産は一般的な金融商品とは異なり、人の実際の生活に直結しています。このため、不動産からの家賃収入は、景気変動や社会、経済動向からの影響を非常に受けにくい性質があるのです。為替相場が105円から120円まで動いたときを見てみましょう。

1ドル105円だった2014年9月、全国賃貸管理ビジネス協会が実施した全国家賃動向によると、東京都における家賃相場の平均額は6万9,866円(ワンルーム)でした。そして、1年後の2015年9月、為替レートは1ドル120円へと推移します。為替レートが14%以上も動いたにも関わらず、同条件の家賃相場は7万1,355円と約2%程度の推移であり、これは政府の定めた理想的な物価推移に準じています。

同様の条件で日経平均株価を見てみましょう。株価が8,000円台だった2012年5月の家賃相場は6万9,342円であり、株価が2万円を超えた2015年5月の家賃相場は7万645円と大差がありません。このように不動産は実際に人が生活する分、景気の変動などに関わらず、常に安定した収益が見込めるのです。

さらに自分である程度コントロールが利くというのもマンション経営の大きな特徴です。株式やFXの価格は市場で決まるので、自分ではどうすることもできません。マンション経営では、補修やリフォームで資産価値を維持したり、管理会社を変更して空室率を下げたりすることができるので、自分自身の努力で収益の下落を防ぐことができます。短期間で利益が倍になることはありませんが、長期にわたって安定収入が見込める資産なのです。

異なる資産を組み合わせて持つことの大切さ

国債や株式、投資信託、FXなど、いずれの金融商品にも特徴があり、メリット、デメリットがあります。これは良くて、これはダメというようなものではありませんが、いずれの金融商品で資産運用をするにしても、ひとつだけ大切なことがあります。それは一種類の金融商品に資産を集中させないということです。

投資の世界には「卵はひとつのカゴに盛るな」という格言があります。複数のカゴに分けておけば、ひとつのカゴを落としても、全部の卵が割れることはないということです。具体的には、ローリスク・ローリターンからハイリスク・ハイリターンのもの、また、国内資産と海外資産など、常に異なる特徴を持つ、さまざまな金融商品と組み合わせて資産運用をすると、投資の効率性と安全性が高まるのです。中でも、長期安定収入が見込めて、インフレに強く、値動きがゆっくりとしたローリスク・ロングリターンであるマンション経営は、他の金融商品とは異なる性質を持っているため、堅実な資産運用をする際の中核となり得ます。

マンション経営のキーポイントは『借り手の立場に立つ』

最後にマンション経営で成功するキーポイントについて触れておきましょう。マンション経営をする際購入する物件は、金額や利回りで選ぶものではありません。立地とアクセス、そして物件のグレード、この3つがポイントになります。

たとえば郊外の過疎化が進んでいる地域で安価な物件を購入しても、常に空き家になってしまうおそれもあります。逆に都心のように人口が流入しており、そして都市そのものも開発が進んでいるような地域であれば将来性も大いに見込めます。

また交通アクセスにも留意しましょう。首都圏を走る路線主要駅から近く、物件の周辺に日用品を買える店や病院などの施設があるような利便性の高い物件であれば、安定した収益も見込めるでしょう。物件の状態も大切です。例えば借り手に女性を考えるのであれば、オートロックのような防犯・管理体制が整っていたら安心できます。このように物件の購入は高い安いではなく、常に借り手が多く見込め、そして自分が住んでみたらどうだろうと借り手の立場に立つことなのです。

なお、優良物件を選ぶためには、良い物件を見抜くだけの知識を、あなた自身が身に付けること、さらに親身になって話を聞いてくれるパートナーを見つける必要があります。良い物件選びは、良い不動産会社選びから始まります。あなたのベストパートナーを見つけてください。
 

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