2018.12.12
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不動産投資

サラリーマンでも節税ができる区分マンション投資

(写真=Beer5020/Shutterstock.com)
(写真=Beer5020/Shutterstock.com)
普通にサラリーマン生活をしていると、節税を意識する機会はあまりありません。源泉徴収と年末調整でサラリーマンの税務は完結してしまうからです。しかし、そのサラリーマンでも、マンションを区分所有したり、アパートのオーナーになったりすると、不動産所得が発生し、給与所得と合算して確定申告することが必要です。その際、わざわざ投資までして稼いだお金を、少しでも節税したいという気持ちになるのは当たり前でしょう。今回のテーマは、サラリーマンの節税とマンション投資についてです。

普通のサラリーマンの節税

通常、サラリーマンができる節税というと年末調整での節税になります。次のような項目があげられます。

①配偶者控除と扶養控除
②障害者等の控除(寡婦控除・寡夫控除・勤労学生控除)
③配偶者特別控除
④各種の保険料控除(社会保険料控除、生命保険料・個人年金・介護保険料控除、小規模企業共済等掛金控除)
⑤住宅借入金等特別控除(初回に確定申告が必要)

これらはサラリーマンであればおなじみでしょう。これらの対象となる控除を忘れることなく年末調整で行うことが節税の第一歩です。

区分マンション投資で兼業個人事業主へ

サラリーマンの中でも、副業でマンション投資やアパート経営、コンサルティング業を行っている方は、給与所得のみならず不動産所得や事業所得を得ています。この場合、個人事業主としての確定申告が必要になります。個人事業主の所得区分で、必要経費に計上できる範囲は異なります。大切なのは、確定申告で認められている所得控除を、あまねく利用し、適正な節税を行うことです。

税務的に、兼業個人事業主として認められやすい所得区分は不動産所得です。例えば、父親が経営していたアパートを相続した段階で、兼業個人事業主として確定申告が必要です。中でもマンションの区分所有は、比較的容易に賃貸物件のオーナーになる手段でしょう。サラリーマンは本業からの定期的かつ定額的な収入がある上、不動産担保もあるため、金融機関としては融資しやすいセグメントです。

不動産所得と所得税

前述の不動産所得(賃貸物件からの所得)は、以下のように計算します。
不動産所得=家賃収入―必要経費
ざっくり説明すると、家賃や敷金として受け取った金額から必要経費を差し引いた金額が不動産所得です。「必要経費」とは、不動産収入を得るために直接的に必要となる費用で、以下のような費用が必要経費に相当します。

・管理費  ・修繕積立金   ・修繕費  ・賃貸管理委託費  ・借入金利子
・減価償却費  ・損害保険料   ・税金  ・その他の必要経費

所得税は「総合課税制度」により、対象となる所得区分の各所得を合算して算定されます。給与所得と不動産所得は合算の対象で、所得税は合算後の金額に対して所定の税率を乗じることで算定されます。不動産所得が赤字(所得がマイナス)になった場合、どうなるのかというと、その場合も合算が可能で、「損益通算」という制度が適用されます。つまり不動産所得の赤字分だけ合計の所得金額は減じるため、所得減税となります。

区分所有マンションで節税可能?

もちろん賃貸業が黒字であれば、給与所得と合算された所得は大きくなり納税額も増えます。しかし、収入がそれ以上に伸び、必要経費への計上分もあるのでメリットは十分にあります。また、節税という観点で不動産投資を考えてみることもポイントです。節税には、不動産所得が赤字であるほうが有利なのです。不動産所得の計算では収入から必要経費が控除されます。この必要経費としてあげられる、「減価償却費」と「借入金利子」が節税の大きなポイントになります。

1.減価償却費
例えば、ある新築マンションを5,000万円で購入したとします。この購入費用を、初年度のみの経費として全額計上することは現実的でしょうか。このマンションは、今後数十年にわたり、資産として使用されます。その購入費用は、単年ではなく、長期間で経費化するのが適切な会計処理です。この考え方のもと、一定期間にわたり経費化することを減価償却といい、各年の費用を減価償却費と言います。

もちろん実際には初年度に費用を負担しているのです、2年目以降は、「支出がないのに、経費計上できる」ということになります。つまり、実際のキャッシュフローよりも、多く経費が計上できるため、節税につながります。

2.借入金利子
マンション購入のための借入金では、その利子が経費化できます。
なお、注意して欲しいのは、建物に対する借り入れか、土地に対する借り入れかで、変わることです。建物にかかる借入金利子は、不動産所得がマイナスでも、全額が経費計上できますが、土地にかかる借入金の利子は、不動産所得が赤字である場合、不動産所得が発生しないまでが繰入限度になります。区分所有のマンションでは、不動産売買契約書に土地と建物の価格を分離して記載できます。そこで自己資金で土地代をまかない、建物を借入金で購入したことにすれば、借入金の利子を100%経費化することが可能です。

会社から給与所得だけを得て生活するサラリーマンは、節税の方法に限りがありますが、マンションの区分所有など副業を行うことで節税の選択肢が広がります。サラリーマンと個人事業主の兼業で、種々の所得控除を活用し、節税につなげることができるのです。
 
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