2018.10.18
/
不動産投資

副業としてのマンション経営の鍵とは~長期運用するための物件選び~

(写真=PIXTA)
(写真=PIXTA)
新築物件で収益を得るためには長期運用が前提となります。そのためには長期的に安定した賃貸需要が見込める物件を購入できるかどうかが大切になります。今回は長期運用に適した物件の選び方について解説します。

長期運用の重要性

マンション経営には短期運用と長期運用のふたつがあります。
短期運用は、物件を安く購入した後に、それよりも高く売却し、その差額を得るというものです。これに対して長期運用は、不動産を長期間所有して、その物件を賃貸して家賃収入を取得するという方法です。バブル期のように不動産価格が高騰している場合や、優良物件が格安で取得できた場合は、高く転売することで収益が得られたでしょう。しかし、今の日本経済の状況では、短期運用で期待したほどの収益を得ることは難しく、むしろリスクを伴う投資方法といえます。投機的な売買は初心者にはハードルが高く、おすすめとはいえません。

これに対して長期運用は、継続的に一定の賃料収入を得ることができます。入居者がいる限り、安定した収入が期待できます。金融機関からの融資も、家賃収入を利用して、無理なく返済することが可能です。最終的に、マンションという資産を入居者の家賃のおかげで手に入れることができるのです。副業でマンション経営を行うならば、収益の安定性やリスク回避、最終的な資産形成という観点から長期運用が賢明な選択になるはずです。

開発計画が多いエリアで選ぶ

長期運用を前提に考えた場合に最も重要なのは、「借り手が付きやすい物件をいかにして選ぶか」ということです。その点で物件の所在エリア(立地)は非常に重要になります。

最初に着眼するべきことは、今後そのエリアで開発が進むかどうかです。積極的に開発が進められる地域には、当然人がたくさん集まってきますし、それだけ住宅物件の需要が生じるでしょう。特に都市計画などに基づく開発計画が立案されている地域は期待できます。自治体が開発を推進している以上、今後数年~数十年にわたって、住宅や種々の施設が建築され、街が建設されると想定されます。それに伴い、人口は増え、物件需要も増加するでしょう。このように借り手が付きやすいエリアを選ぶことが重要です。

ターゲットの属性に合った場所・物件を選ぶ

物件の立地と同様に大切なのが、入居者のターゲットをどこに定めるかという問題です。ターゲットの設定が購入する物件のエリア、間取り、設備などに大きく影響するからです。
例えば、ファミリー層を狙うなら、周囲の住環境が、治安が良い、公園があるなど、子育てに望ましい条件を選ぶ必要があります。現実的に、最も賃貸物件を利用している人たちは、単身者でしょう。昨今の低金利の状況から、ファミリー層は賃貸よりもマイホーム購入に踏み切る家族も少なくありません。今後の人口動態予測で人口が増加するエリアで、ファミリー層や単身者といったように、明確なターゲットを設定して、それにあった間取りや設備の物件を選びましょう。

高価すぎる、投機目的の物件は避ける

入居者の人気が集まりそうな「一等地」の物件や、ハイスペックの新築マンションなどは、当然ですが、それ相応の価格になります。ただ、物件価格が高価すぎると、その賃料も高額にせざるを得ず、借り手がつきにくくなるというリスクを伴います。また、万が一借り手が見つからなければ、家賃収入が得られないだけでなく、収入もないのにローンの返済だけが続くことになります。長期運用を目指すならば、無理をして高額な物件に手を出すのは控えたほうが良いでしょう。

さて今回は副業としてマンション経営を行う場合に、どのような視点から物件を選ぶべきかを考えてみました。特に投資初心者のサラリーマンの方は、何よりもリスクを最小限度に抑え、できる限り安定的に収益を得られることを目指すことが重要です。そのためには、投機的な短期運用ではなく長期運用が前提になります。マンション経営の究極の目的は、長期需要が期待できる物件を入手し、入居者の家賃収入で金融機関へのローンを返済し、最終的にマンションという資産を獲得することです。

 

【オススメ記事】
マンション経営はなぜサラリーマンに向いていると言われるのか
マンション経営と他の投資はどう違うの?
金融機関はなぜ、会社員のマンション経営に融資をしたがるのか
不動産投資を自己資金0で始めるときの注意点
少子高齢化社会が不動産の可能性に与える影響

PREV マンション経営で相続税の節税対策をするメリットとデメリット
NEXT 不動産投資の成功要因は、住人の「属性」にあり! 

関連記事