2018.8.15
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不動産投資

マンション経営を行う時、融資の期間は長い方が良い?短い方が良い?

(写真=LUMPANG MOONMUANG/Shutterstock.com)
(写真=LUMPANG MOONMUANG/Shutterstock.com)
投資用不動産を購入する場合、たいていの方が不動産投資ローンを利用します。返済期間は果たして長期が良いのでしょうか。それとも短期が良いのでしょうか。本稿では、返済期間について考えます。

返済期間の長短で何が変わるのか

返済期間の長さで何が変わるのでしょうか。長く設定した場合と短く設定した場合の違いをメリットとデメリットで比べてみましょう。

まず、返済期間が長いと、返済回数が増えるので、毎月の返済額が少なくて済みます。その結果、毎月の持ち出し額を減らすことができ、資金に余裕が生まれやすくなるのがメリットでしょう。一方のデメリットは、毎月の返済額が少ない分、元本の返済が遅くなるので、利息額が増加することです。

返済期間を短くした場合のメリットとデメリットは逆になります。毎月の返済額が多くなるため、元本をはやく返済することができるので、結果的に利息の支払総額は少なくて済みます。一方のデメリットは、毎月の返済額が大きくなるので、毎月持ち出す額が多くなることです。

返済シミュレーションで考える

返済期間でどの程度の違いが出るのか、具体的にシミュレーションしてみます。金融機関から年利2.5%の変動金利で3,000万円の融資を受けたとします。元利均等方式で返済期間が35年の場合と25年の場合で、返済額にどれだけの違いが出るのでしょうか。今回の計算式では管理費・修繕費は含まずに考えてみます。

・返済期間が35年の場合
返済回数は合計420回、月々の返済額は107,248円、
支払総額は45,044,397円となります。

・返済期間が25年の場合
返済回数は合計300回、月々の返済額は134,585円となり、
支払総額は40,375,506円です。

返済期間25年の場合、支払総額が35年の場合と比べて少なく、お得に感じられるかもしれませんが、例えば手取りの家賃収入が100,000円と想定した場合、毎月の持ち出しが7,248円(100,000円-107,248円)か、34,585円(100,000円-134,585円)かと考えてみると、返済期間を長期で設定するメリットも見えてくるのではないでしょうか。

私たちはどちらを選ぶべきなのか

さて、返済期間が長い場合と短い場合の違いを、メリットとデメリットから見てきました。また、簡単なシミュレーションで、金額の違いも調べてみました。皆さんの多くは、「結局のところ、どちらが良いの?」と思っていることでしょう。

マンション経営の目的を「老後資金の準備」と考えた場合長期保有が前提となります。そのため、返済期間を長くして、月々の返済額を低くし、負担を減らしながらコツコツ続けていけることは大きなメリットとなるでしょう。現在のような低金利の場合、このメリットはより大きくなります。

確かに返済期間が長いと、金利の支払総額は増加します。ただ、そうして生まれた余裕こそが長くマンション経営を続けられるコツなのかもしれません。

返済期間は長期を選ぶべき

投資物件を取得する場合、ローンの返済期間は可能な範囲で長期に設定し、月々の返済額に余裕をもたせることが、投資活動としても、リスクヘッジの観点からも、好ましいといえます。自由度が上がるので、不動産以外の資産運用に取り組むこともできますし、ライフスタイルに変化があった場合でも対応できます。その上で、ボーナスなどで十分な余裕ができた場合に、繰り上げ返済を行い、金利負担を軽減するというのが妥当ではないでしょうか。

なお、不動産投資ローンを利用する際の注意点として、金融機関の多くが対象物件の構造などによって、融資期間の上限を設定しています。たいていの場合、物件の耐用年数以内での返済期間の設定が求められます。つまり、取得する物件の種類・構造で返済期間は決まるということです。この点にも注意を払っておきましょう。

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