2018.8.7
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不動産投資

マンション経営はなぜサラリーマンに向いていると言われるのか

(写真=Halay Alex/Shutterstock.com)
(写真=Halay Alex/Shutterstock.com)
マンション経営といえば、高所得者や資産家の道楽だと考えている人が多いようです。特に会社員・公務員の方は「自分がマンションのオーナーになるなんてとんでもない」と思い込んでいらっしゃるかもしれません。でも、果たして本当にそうでしょうか。マンション経営は、むしろサラリーマンにこそ向いていると言われる理由について考えてみます。

信用力が高いため融資を受ける際に有利

マンション経営を始める人のほとんどが、金融機関からのローンを利用します。ここで、金融機関が融資審査の際に重視しているのが、「物件の担保評価」と「信用力」です。

「物件の担保評価」とは、ローンを組む際の担保としての評価額のことを指します。ローン返済が滞ったときに、いくらで現金化できる物件なのかということを表します。

そして「信用力」とは、融資を受ける人の返済能力を表します。会社の規模や業績などによって多少の違いはありますが、毎月決まった金額の給与が約束されているサラリーマンの信用力は高く評価されます。

将来の予測が立てやすい

小売業やサービス業などは、ヒット商品が生まれると、需要が急増し、不祥事があれば急落するなど、売上高が予測を超えて上下することが多く、経営者にとって悩みの種となっています。

一方、マンション経営(不動産投資)は好物件を購入すればできれば、その後長期間において安定した収益を見込むことができます。収益構造が全体的に安定しているということは、中長期的な売上(家賃収入)の予測が立てやすく、堅実な運用が可能であるとも言い換えられます。

また、収益の下落リスクについても、家賃の下落、空室の発生、大規模修繕などが挙げられますが、これらのリスクは長期的には継続しません。

そもそも、賃貸は需要がなくなることがないうえ、価格硬直性があるため家賃が景気に左右されにくい特徴があります。物件の購入に際し、家賃の下落リスクや空室リスクについて心配される方も多いようですが、リーマン・ショックが起きた際多くの金融商品は値下がりしましたが、「家賃が下がった」という声は聞きません。近隣で都市の再開発が行われたり、鉄道など交通の利便性が向上したりすると逆に家賃相場が上昇することさえあり得ます。

ある程度ほったらかしても大丈夫

このほか、マンション経営がサラリーマンに向いている大きな理由として、一度レールに乗ってしまえば、ほかの投資と比べてかけるべき手間が圧倒的に少ないことが挙げられます。例えば、客付けや管理業務などは管理会社に依頼すれば家賃の5%程度で請け負ってくれるため、実際に使う時間といえば、月に1回、不動産会社から送られてくる入金レポートを確認することくらいしかないからです。

さらに株式や投資信託、FXなどほかの投資と比較しても、トータルでかける手間は少ないと言えます。株価や為替レートなどは毎日変動するため、情報をチェックしたり、状況について一喜一憂したりする機会が多くなります。このような精神状況で本業のサラリーマン稼業をこなしていくのは負担に感じる人もいるでしょう。

マンション経営は一見すると、購入に必要な金額が大きなものに思えます。しかしローンの返済は入居者の家賃でほとんどが賄えます。極端な言い方をすれば、サラリーマンの方は高い信用力をもとに、お小遣い程度の金額で物件が持てると考えても間違いではないのです。

サラリーマンの資産形成に不動産投資を

マンション経営は株式などの投資と違って家賃収入が安定しており、変動リスクも少ないため、あれこれと気にかけることが少ないといえます。このようなメリットから、マンション経営はほかの投資や事業と比較して安定感が強く、サラリーマンの資産形成に向いていると言えます。
 

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