2018.8.2
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不動産投資

マンション経営の物件選び!初心者がまず知っておきたい必須のポイント

(写真=Rawpixel.com/Shutterstock.com)
(写真=Rawpixel.com/Shutterstock.com)
数ある不動産投資の中でも、マンション経営は「比較的手堅い」と言われていますが、それでも物件は慎重に選びたいところです。特に初心者ほど、事前の準備をせず目先の情報だけで物件を選んでしまいがちです。本稿では、初心者の人にこそ知ってほしい、物件選びのポイントをお伝えしたいと思います。

物件選び 3つの必須ポイント

・その1 「利回り」はあくまでも一つの目安
物件情報に記載されている「利回り」の数字は、あくまでも目安でしかないことを知っておきましょう。物件情報の利回りは「表面利回り」という数字であり、この表面利回りは、対象物件を1年間満室で運営できた時の家賃収入を、購入金額で割ったものとなっています。

実際に不動産投資をした場合、満室にならないこともあるでしょう。例えば引っ越しシーズンで部屋が空いたり、駅から遠く離れた場所にあるためにアクセスが悪かったりなど、色々な事情が考えられます。

しかし、このような物件であっても、表面利回りは満室を前提に算出するので、築古で価格が安い物件や地価の安いエリアの物件ほど、数字が高くなりがちなのです。さらに、表面利回りは物件維持のためにかかるコストを考慮していません。例えば、昭和時代の古びた部屋だったり、また、外壁であれば、安価な吹き付け塗装だったりすると、やはりコストがかかる傾向があります。

あくまで目安の一つとして見なしつつ、実際の入居率はどの程度なのか、毎年の修繕にどの程度の費用をかけているのか、過去にどのような修繕履歴があるのかを必ず確認しましょう。そうすることで初めて、実際にどのような経営をすれば良いのかイメージも湧いてくるはずです。

・その2 「安けりゃいいや」は大問題
「不動産投資をしてみたい。初心者だし、お財布と相談して手頃な安い物件からはじめてみよう」と考えるのはある意味自然です。しかし同時に、これは初心者が陥りがちな落とし穴です。

安い物件というのは安いなりの理由があります。状態の良し悪しをよく確認せず、物件価格だけを見据えてしまうと後でとんだしっぺ返しを食らいかねません。例えば、7万円が家賃としてもらえる金額の上限であるにも関わらず、管理費に月々2万円を支払っていたら、実際の収益性は大変低くなってしまいます。

物件の値段よりも、まずは入居者の立場に立って考えてみることが肝心です。築古物件は、今の時代の入居者からすると魅力が高い物件とはいえません。例えば、バブル期後の物件ですと、部屋が非常に狭かったり、今のようにバス・トイレ・洗面所が独立していない3点ユニット式だったりします。このような物件は入居者の獲得に大変苦労します。

物件を購入する際には、価格以前に、まずはどのような管理を行っているのか、大規模修繕計画はどのように立てられているかなど、運営状況を必ず確認してください。

・その3 不動産投資は街づくりの一環でもあることを心得よう
不動産投資は長期的に行うものです。株やFXのように、頻繁に売買して利益を出すものではなく、20~30年と長期にわたって物件を所有することによって利益を得ます。

今から10年前、20年前のお住まいの地域を思い出してみてください。今と比較すると、だいぶ景観が変わったはずです。購入物件も20年、30年と時代を経れば当然景観や人口、住まう人々も変化していくでしょう。そして購入した物件それ自体も、環境の変化に一役買います。不動産投資とは投資であると同時に街づくりでもあるのです。

ともあれ、投資にあたってまず考えるべきは人口動向です。入居者がいなければ家賃収入は得られません。現在、日本の各地方では過疎化が進んでいます。一方、都心は人口が流入しており、東京23区や神奈川県川崎市、横浜市などの賃貸需要は上昇しています。賃貸需要が上昇した成功例に武蔵小杉が挙げられますが、同じように鉄道路線などの交通アクセスが改善され、大幅に人口が増えるケースもあります。

なお、街づくりという観点で不動産投資を眺めてみると、押さえておきたいのが都市計画です。鉄道会社の開発計画、周辺の商業施設の開発計画などもしっかりとチェックしてみましょう。10年後、20年後の環境イメージが見えてくるはずです。

ターゲティングも重要です。単身者世帯が多いエリアには、単身者向け物件の需要があり、住宅地では、ファミリー向け物件の需要が見込めます。国土交通省が発表するデータを見れば、そのエリアには、単身者世帯が多いのか、それとも子育て世代が多いかなどのデータが調べられます。

初心者は、手堅いマンション経営から

単身者向け、ファミリー向け、どちらにも長所と短所は存在します。都心にあり、交通アクセスが良く、主要駅までのアクセスが良ければ入居者も集まり、空室リスクも低く抑えて安定的な運用が行えます。これから不動産投資をしてみたいと思っている方は、ぜひ今回お伝えした要点をしっかりと抑えることで、実りあるマンション経営の一助としてください。
 

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