2020.7.6
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不動産投資

トークンやスマートコントラクトを応用した「不動産トークン化」とは

(画像=zephyr_p/stock.adobe.com)
(画像=zephyr_p/stock.adobe.com)
不動産証券化に続いて、新たな不動産投資の潮流ともいわれている「不動産トークン化」。さまざまなメリットがある一方で、新しい投資のスタイルであるがゆえに、リスクもつきまといます。

今回は、不動産業界で注目されている「不動産トークン化」のメリット・デメリットを解説します。国内の事例も紹介するので、不動産トークン化に関心のある人はぜひ参考にしてみてください。

不動産トークン化とは?IT技術が切り拓く不動産投資の可能性

最近、ブロックチェーン技術を活用した不動産のトークン化に注目が集まっています。

トークン(token)という英単語は、もともと「象徴」「証拠品」という意味で、派生して仮想通貨そのものを指して用いられます。

不動産トークン化では、まず物件を裏付けとしたトークンが発行されます。投資家がトークンを購入することで資金が集まり、物件が建設されます。その後、トークンを保有する投資家は、家賃収入や売却益にかかわる一定の収入を得られます。保有するトークンは、個人間で売買することも可能です。

もともと、参入のハードルが高く流動性が低いことは、不動産投資の問題点と考えられてきました。そのため、不動産証券化という手法が開発された経緯があります。

不動産を小口化した証券を発行すれば、発行者としてはより多くの投資家から資金を集めることができ、投資家としては小口投資が可能になり、参入のハードルが下がります。また、投資家にとっては流動性が高まり、売買しやすくなるというメリットもあります。

不動産トークン化は、この不動産証券化の流れを一歩先へと進めた新たな不動産投資の形といえるでしょう。

IT技術と既存の産業を掛け合わせることを「X-Tech(クロステック)」と呼びますが、不動産トークン化はまさに「不動産テック」の最先端といえます。

また、アメリカでは、不動産のスマートコントラクト化を進めることで、透明性や流動性を高める動きもあります。スマートコントラクトとは、ブロックチェーン上で契約を自動実行する仕組みです。スマートコントラクト機能を持たせて不動産をトークン化することで、契約情報等が載ったトークンが流通します。

不動産トークン化のメリット・デメリット

続いては、投資家にとっての不動産トークン化のメリット・デメリットを解説していきます。

まず、不動産証券化と同様のメリットとして「少額から不動産投資ができる」「流動性が高まる」というメリットがあります。

物件を丸ごと購入しようとすれば、多くのケースでは多額の資金を伴い、借入が必要です。しかし、トークン化された不動産なら、少額から購入できます。また、物件を売買しようとすると、個人間で取引をするのは難しいのが現状です。しかし、トークン化された不動産なら、個人間でも安心して売買できるでしょう。

不動産証券化と異なる点でいうと、手続きが簡単になるということが挙げられます。不動産証券化は、メリットも多い一方で、証券会社での口座開設が必要だったりと、なかなかスムーズに手続きできない面がありました。

しかし不動産トークン化では、ブロックチェーン技術を活用することで、手続きやコストを最小限に抑えることが可能です。投資家にとっては、手続きが楽になる他、業者側の負担が減ることによる手数料減も期待できます。

一方でデメリットとしては、新しい技術ゆえに、法律やシステムの穴をつく手口が今後出てこないとも限らないという点があります。

また、仕組み上売買しやすくなったとしても、実際にどのくらいの投資家がトークン化された不動産に資金を投じるかは現段階では未知数です。仕組み上の問題点が改善されても、購入希望者が少なければ、流動性は高まりません。

不動産トークン化はまだまだ新しい不動産投資のスタイルであり、リスクをはかりにくい状況です。そのため、不動産トークン化に関心がある場合も、余剰資金で投資を始めるようにしましょう。

日本初の不動産トークン化の事例は?

日本での不動産トークン化の事例は、RAX Mt. Fuji合同会社の「FUJIトークン」です。対象物件は、富士山周辺の眺望を楽しめるゲストハウス。日本を訪れるインバウンドの増加を見越し、日本を代表する観光名所であり今後十分なニーズの高まりが期待される場所が選ばれました。

資金を投じてFUJIトークンを購入した投資家は、今後一定のフリーキャッシュを得られます。また、物件情報や契約内容、経費等はブロックチェーンで管理されます。

自分に合った不動産投資スタイルを見つけよう

ひとくちに不動産投資といっても、今はさまざまな選択肢があります。不動産投資に魅力を感じつつも、「まとまったお金がないから」「ローンが怖いから」と不動産投資をあきらめる必要はありません。

正しい情報収集を行い、専門家を上手に活用しながら、自分に合った「不動産投資のスタイル」を見つけていくことが大切です。

不動産投資のあり方も、常に変動しています。最新情報をチェックし、時代の波に乗り遅れないようにしましょう。
 

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