2020.6.15
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不動産投資

人生100年時代の投資物件選びは寿命と需要に注目しよう

(画像=7maru/stock.adobe.com)
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「人生100年時代」という言葉は、よく資産運用や貯蓄などお金の管理とセットで語られます。マンション経営はその中の一つに数えられますが、新築マンションや中古アパートなどさまざまな投資物件があり、選別に迷うのではないでしょうか。比較するヒントとして「寿命」と「需要」に注目してみることをおすすめします。

マンションの寿命は30年?50年?100年というデータも

鉄骨鉄筋コンクリート造りの住宅の法定耐用年数は47年、木造は22年です。このことからマンションの寿命は50年くらいと考える人は多いのではないでしょうか。実際には30年強というデータもあれば、理論上は100年以上持つという研究もあります。2014年7月に東京カンテイが公表した「マンション建替え寿命」によると、建て替えられたマンションの築年数の全国平均は33.4年、東京都は40.0年でした。しかし戸数は14,000戸のみで建て替え寿命がすべての物件に該当するかというとそうではありません。新耐震基準の建物でもあるため、グレードによって異なります。
タイル張りのないマンションとタイルありのマンションとでも内容が変わってきます。

一方、2013年に国土交通省が公表している「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書では、鉄筋コンクリート造りの耐久性に関する複数の研究結果を挙げています。その中で最も短いもので50年、長いもので150年という記述があります。33年と150年では大幅な差があります。どちらが本当の寿命といえるのでしょうか。注意しなければならないのは、前者の33.4年という築年数には、現役で利用されている建物は入っていないということです。

国土交通省の調べでは2018年末の時点で築40年を超えたマンションは81.4万戸にのぼっています。さらに20年後の2038年に築40年超は366.8万戸、築50年超の物件だけでもが197.8万戸にもなるという試算です。鉄筋コンクリート造りマンションの寿命は50年から場合によっては100年超と考えられます。

マンション経営をするなら長持ちする新築マンションがよい

人生100年時代という言葉が使われるきっかけとなった書籍『LIFE SHIFT(ライフシフト)』(東洋経済新報社)では、「医療や介護技術の向上によって平均寿命は年々伸びている。後に生まれた世代のほうが、より健康でいられる期間が長い」といった考え方を採用しています。マンション経営に当てはめて考えると「後に建ったマンションのほうが資産価値を長く保てる」といえそうです。

2011年に早稲田大学で行われた研究が、その事実を物語っています。同研究では、鉄筋コンクリート造りの共同住宅の平均寿命は1998~2011年の間に約3割以上伸びていることが分かりました。とはいえ木造住宅の法定耐用年数は22年、理論上は約65年(2011年時点)という研究があります。鉄骨鉄筋コンクリート造りの半分くらいと考えると、木造住宅では「人生100年時代」には少し心もとないといえるのではないでしょうか。

安心して人生100年時代を付き合っていくことのできる不動産は、新築の鉄筋コンクリート造りといえます。

東京の賃貸需要

マンション経営は建物が物理的に長持ちするだけでなく、物件の資産価値を長く保つ必要があります。つまり「入居者が絶えず集まり」「家賃が下がらず」「やむを得ず売却することになってもすぐに買い手がつく」物件です。そのためには、賃貸需要が盛んで持続が見込める地域にマンションを購入する必要があります。居住用マンションの賃貸需要が旺盛であり続けるためには、母数である人口が伸びていくことが必要です。

国立社会保障・人口問題研究所の都道府県別推計によると2015~2045年の間で人口が増えるのは東京都のみとなっています。東京は観光地やビジネスの場としても人気です。また米国の大手旅行雑誌「Condé Nast Traveler」の魅力的な都市ランキングで2019年10月現在4年連続1位を獲得したり、都市戦略研究所の2019年「世界の都市総合力ランキング」でロンドンとニューヨークに次ぐ3位にランクインしたりしています。

民泊やホテル経営に関心がある人にとっても有力な投資対象になるでしょう。

100年人生のパートナーとして心強い東京の新築マンション

人生100年時代に一生付き合える投資物件の条件は、「建物の物理的な寿命が長い」「持続的な賃貸需要が見込める地域」の2つです。新築の鉄筋コンクリート造りマンションは、最長で100年以上持つ可能性があります。また東京都は日本一人口が伸びやすい地域であり、観光やビジネスの需要も盛んです。以上のことから、東京の新築マンションが有力な選択肢といえます。
 

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