2018.8.6
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資産運用

「バブル」から学びたい、マンション経営のメソッドとは

(写真=oneinchpunch/Shutterstock.com)
(写真=oneinchpunch/Shutterstock.com)
バブル崩壊から30年近くが経過したにも関わらず、バブルの単語はいまだ世間を賑わせているばかりか、近年になり、以前よりもさらに注目されるようになっています。経済紙ではバブル特集が組まれ、また関連書籍も発売されているこの現象。いったいなぜ、今バブルが注目されているのでしょうか。

そもそもバブルとは

そもそもバブルとは実体経済以上に不動産や株式等の資産価格が高騰することを表します。実際の経済以上に価値が評価されてしまう為、価格が下落基調に転じると急速に加熱していた資産価格もしぼんでしまい、持続性に欠ける事などからバブル(泡)と呼ばれています。

日本におけるバブルと言えば、1990年代初めにおこったバブル景気の事を指します。バブル景気の始まるきっかけは1985年のプラザ合意であったと言われています。プラザ合意ではドル高に頭を悩ませていたアメリカへの対策として先進5ヵ国によるドル安に向けた協調行動をとることが発表されました。その結果、為替の協調介入などがおこなわれ、プラザ合意前日に1ドル=242円であった為替相場が1988年には1ドル=128円を付ける事態になりました。

過度な円高対策として日本では公定歩合の引き下げを何度も行い、当時としては戦後最低となる2.5%となりました。急激な円高の結果、為替差損などを嫌った運用資金が、海外市場ではなく国内市場に集まるようになりました。結果、低水準な公定歩合も手伝って株価の高騰や不動産価格の高騰につながったのです。資産の高騰は含み益を生み、担保価値や資産価値の増大で金融機関の融資も膨らみ続け、バブル景気を形成していきました。

今、バブル景気に注目すべき3つの理由

・景気上昇局面である
2018年1月25日、アメリカではダウ平均株価が史上最高値を更新しました。アメリカの好景気と、いわゆるアベノミクス効果により、日本でも日経平均が2018年1月に26年ぶりの高値をつけています。このような局面でアメリカの好景気がバブルなのかどうか、日本も再びバブル経済のようになるのかと関心が集まっています。

・金利が低下している
バブル経済の要因のひとつでもあった公定歩合引き下げによる「金利の低下」と同じように、2016年2月から日銀によるマイナス金利政策が実施されています。低金利がバブルを作った要因の一つでもあったため、過去のバブル景気の経済の動きにも注目が集まっているのです。

・不動産価格が上昇している
近年、日本の不動産価格が上昇基調となっています。バブルの際も不動産価格の高騰がみられました。当時の不動産価格を物語るものとして、1980年代後半には山手線内の地価だけで米国全土が買えるといった試算があったほどです。現在の不動産価格はさすがにそこまで高騰していませんが、バブルを教訓に実体経済からかけ離れた過度な不動産価格の上昇かどうかを見極める為にもバブルが注視されているのです。

リーマン・ショックも教訓に

2020年の東京オリンピックなどのビッグイベントも控え、またマイナス金利政策によって金利も低下していることなどから、資金調達コストが低下し日本の不動産価格は上昇基調です。今後も不動産価格の上昇基調が続く可能性もあります。

景気は繰り返します。中には都市圏の物件価格の高騰を懸念されている方もいるでしょう。しかし値ごろ感や安定感などの理由で都心の物件から目を逸らし、安易に郊外に目移りすることはあまりおすすめできません。

2008年に世界的な金融危機を招いたリーマン・ショックは、アメリカ版バブル景気の崩壊であるともいわれています。元々は住宅購入用資金として過剰供給されたサブプライムローンが莫大な不良債権となったことが端を発しますが、リーマン・ショック後、アメリカの片田舎では、流動性の極端な低下によって、無数の家が売るに売れない状況に陥ってしまったのです。

かたや日本では都市圏への人口集中が続いています。また少子化が叫ばれているにも関わらず、東京では出生率が上昇しており、人口集中と併せると今後さらなる人口増加が見込めるでしょう。それを踏まえると、都市圏における不動産投資は、リスクを抑えた手堅い運用といえます。人口増加が見込める限り、都心では不動産価格が大幅に下落する可能性は低く、また仮に一時的な下落が訪れたとしても、物件の借り手や買い手がいなくなったりするリスクは回避できるためです。

不動産投資においてバブルから学ぶことはとても多くあります。バブルの教訓を活かすことで、リスクを抑えた手堅い運用を心がけていきましょう。

 

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